За 2021 год после ценового бума мы пережили девелоперский бум. Обновилась витрина бизнес-класса, в которую начинает заходить ключевой девелопер жилья комфорт-класса. Эксперты департамента аналитики VSN Realty подвели итоги 2021 года.

Оживление сохранялось на рынке недвижимости в течение всего года. Активную роль играли как покупатели, так и девелоперы. По отношению к концу 2020 года количественно экспозиция лотов бизнес- и комфорт-класса увеличилась на 10% до 33 тысяч.

Сейчас почти половина всего предложения представлена в новых проектах, на этапе котлована или строительства подземной части. Многие проекты были распроданы, а на рынок с начала года выведено более 40 проектов, и это без учета новых очередей.

На конец 2021 года объем запроектированного нового жилья составляет более 2 млн кв. метров. Преимущественно, это квартиры. В продажах представлено 1,85 млн кв. метров в 242 проектах.

Стоит отметить, что 70% рынка комфорт-класса занимают проекты «ПИК». Девелопер планирует выход в бизнес-класс: создал новый бренд Formа и уже начал строительство первого проекта на Симоновской набережной.

Стартовые цены новых проектов зачастую были выше локального уровня. Это объяснимо стратегией девелоперов «подстраховаться» на случай возможного замедления продаж. В этом случае цена позволит стимулировать спрос субсидированием ипотечных ставок и скидками.

Рост цен в течение года был скачкообразным, изменения условий льготной ипотеки и повышение ключевых ставок его лишь замедлили. В среднем жилье подорожало на 30%, в одних проектах ниже, в других больше этого показателя, но в целом доступность жилья за год существенно снизилась. В первом полугодии по ряду проектов девелоперы устанавливали ограничительные цены, чтобы сдержать спрос – цены индексировались на 10-15%.

Прогнозы существенного падения спроса не сбылись. По сравнению с пиковыми цифрами продаж 4 квартала 2020 года, объем сделок в 2021 году сократился примерно на 20%, что было вполне закономерной реакцией на рост цен и ипотечных ставок.

На первичном рынке «старой» Москвы продано за год почти 100 тысяч лотов на сумму более 1,5 млрд рублей, в «деньгах» объем реализованного жилья сопоставим с прошлогодним.

В среднем лот комфорт-класса обходился покупателю в 12,5 млн рублей, что на 20% дороже, чем в 2021, а средний бюджет сделки в бизнес-классе был 26 млн рублей – плюс 30% к показателям прошлого года.

Рост реальных цен сделок отстает от роста средней цены предложения. Это обусловлено тем, в структуре продаж суммарно преобладают именно «дешевые» проекты. Меняется реальный платежеспособный спрос. Покупателей интересуют самые небольшие и недорогие лоты, что отражается на концептах новых проектов с более мелкой нарезкой.

Уменьшение ипотечных сделок не стало неожиданностью. Еще весной в комфорт-классе их доля составляла 75%, осенью – уже порядка 65%. Чтобы сдержать спад продаж многие девелоперы стали предлагать свои программы субсидированной ипотеки, от 4% на первые пару лет.

«Покупателям в 2022 году предстоит выбирать преимущественно проекты с низкой стадией готовности. Для тех, кто хочет переехать быстро, выбор небольшой – введенные в эксплуатацию дома составляют всего 10% от рынка. Большие объемы жилья комфорт-класса представлены сейчас в районах Очаково-Матвеевское и Нижегородский, 20% рынка. В бизнес-классе почти 25% сосредоточены в Даниловском районе и Хорошево-Мневники», - уточняет актуальное предложение генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.