Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали изменения экспозиции и стоимости квартир в домах, включенных в программу реновации устаревшего столичного жилья. Так, по сравнению с сентябрем 2019 года объем предложения таких объектов сократился на 32,1%, при этом средняя цена предложения 1 кв. м выросла на 11,1%, а их усредненная стоимость – на 6,2%. Рост доверия к программе реновации, а также обнародование этапов сноса старых «хрущевок» повлияли на поведение собственников квартир в этих строениях – они все чаще предпочитают дождаться переезда в новый дом, даже если ранее планировали продать свою жилплощадь.

В ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что на данный момент 35% объектов в реновируемых домах экспонируются по завышенной стоимости, 65% лотов оценены в соответствии с рынком (годом ранее это соотношение составляло 20% против 70%). Причем если в сентябре 2019 года еще 10% таких квартир предлагались по заниженной цене, то сейчас подобные случаи единичны. Также специалисты компании отмечают, что на вторичном рынке уже появляются объекты в домах, построенных в ходе реализации программы реновации, однако их число еще крайне мало, а спрос на них нельзя назвать высоким.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в сравнении с сентябрем прошлого года объем предложения квартир в домах, попавших в программу реновации, сократился на 32,1% – с 2277 до 1546 лотов. Больше всего таких объектов сейчас экспонируется в районах Зюзино (91 лот), Кузьминки (79 лотов), Перово (64 лота), и лишь по одному подобному варианту можно найти в Якиманке, Таганском и Ростокино.

В годовом выражении стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, наоборот, увеличилась. По сравнению с сентябрем 2019 года средняя цена 1 кв. м таких объектов выросла на 11,1%, со 186,8 тыс. рублей до 207,6 тыс. рублей, а их усредненная стоимость – на 6,2%, с 8,1 млн рублей до 8,6 млн рублей. По данным аналитиков компании, жилье под снос стоит дешевле аналогичных квартир в пятиэтажках, не затронутых реновацией, однако ценовая разница между ними постепенно сокращается. Сейчас цена 1 кв. м квартир в реновируемых домах в среднем лишь на 1% ниже, чем в обычных «хрущевках» (годом ранее разрыв составлял 8%), а стоимость лотов – на 17% ниже (годом ранее – на 29%).

О причине изменений предложения и спроса на жилье в устаревшем жилфонде рассказывает Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Первые сообщения о новом этапе сноса ветхого жилья в столице вызвали сильную негативную реакцию как у москвичей в целом, так и у жителей домов, запланированных к ликвидации, в частности. Однако программа реновации реализуется полным ходом, и большинство ее участников уже окончательно убедились, что у них есть реальная возможность улучшить свои жилищные условия, получив более качественную квартиру в новом доме. Кроме того, отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом. Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее.

Как следствие, уменьшение объема предложения таких объектов произошло не только из-за сноса отдельных зданий – сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации. Во многом на их поведение повлияло то, что были обнародованы окончательные сроки переселения жильцов старых “хрущевок”, и потенциальные продавцы уже более четко понимают, стоит ли им вообще выходить на сделку. При этом в условиях ограниченного предложения и в то же время повышенного спроса жилье в пятиэтажках под снос будет дорожать и дальше».
В ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в сравнении с сентябрем 2019 года заметно выросла доля продавцов квартир в реновируемых домах, завышающих стоимость предложения, – с 20% до 35% на данный момент, средний размер наценки составляет 600-700 тыс. рублей. Оставшиеся 65% собственников выставляют жилье на продажу по адекватной стоимости (год назад их было 70%). Примечательно, что если ранее 10% продавцов предлагали такие объекты по цене ниже рынка, то сейчас подобные случаи крайне редки – когда владельцу квартиры необходимо как можно скорее получить средства от ее реализации.  

Согласно наблюдениям экспертов ИНКОМ-Недвижимость, 40% покупателей выбирают квартиры в пятиэтажках, попавших в программу реновации, для личного проживания. Еще 60% спроса приходится на инвесторов, причем последних можно разделить на две группы. Во-первых, это люди, которые планируют в будущем выгодно реализовать новую квартиру, полученную взамен объекта в устаревшем жилфонде. Во-вторых, к данной категории относятся покупатели, чья основная цель – сохранить свои рублевые накопления от обесценивания, особенно на фоне текущего ослабления национальной валюты. И в том случае, когда их бюджет ограничен, инвесторы обращают внимание на жилье в домах под снос, учитывая также перспективу получения в дальнейшем более качественного объекта.

В экспозиции на вторичном рынке столицы уже появляются лоты, которые расположены в новых домах, возведенных в рамках реализации программы реновации, – однако их число, по мнению экспертов компании, пока невелико. Комментирует Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Иногда такие квартиры выставляют на продажу собственники, изначально планировавшие в них жить, однако планы у них меняются, из-за чего люди решаются на продажу. Что же касается владельцев-инвесторов, получивших новую жилплощадь, то зачастую они откладывают ее реализацию, дожидаясь более выгодного, по их мнению, момента – скажем, когда закончится строительство соседних зданий, улучшится социальная инфраструктура, и район станет более благоустроенным. При этом я не могу сказать, что такие объекты пользуются повышенным спросом, особенно если им приходится конкурировать с новостройками массовых сегментов, расположенных в этом же районе».

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, самый бюджетный вариант, экспонируемый сейчас в доме под снос, – студия площадью 21 кв. м, на 3-м этаже 5-этажного дома в Северном Измайлово (ВАО). К продаже она представлена по цене в 4,1 млн рублей. А вот наиболее высокобюджетным лотом, как и год назад, является 4-комнатная квартира площадью 91 кв. м в районе Мещанский (ЦАО), на 4-м этаже 5-этажного дома, вошедшего в программу реновации. Стоимость предложения составляет 25 млн рублей, без возможности дисконта.