Участники рынка сомневаются, что рост инвестиций в коммерческую недвижимость в России обусловлен притоком зарубежного капитала

Участники российского рынка не согласны с мнением, что рост инвестиций в коммерческую недвижимость в РФ обусловлен притоком иностранного капитала.

В четверг старший исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко заявил журналистам, что доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в России по итогам трех кварталов текущего года составила 62%.

Как сообщили корреспонденту "Интерфакс-Недвижимость" в департаменте по конкурентной политике Москвы (Тендерный комитет), основной интерес иностранные инвесторы проявляют к строительству электростанций и торговых комплексов.

"В тендерах в 2006 году уже приняли участие около 10% компаний, полностью или частично имеющих иностранный капитал", - рассказал агентству сотрудник департамента.

По его словам, суммарный объем иноинвестиций в столичный сектор коммерческой недвижимости в этом году уже составил $1,5-2 млрд.

Эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", соглашаются с фактом роста рынка иноинвестиций, однако сомневаются в точности расчетов, представленных C&W S&R.

Партнер одной крупной консалтинговой компании пояснил корреспонденту "Интерфакс-Недвижимость", что наиболее значительные инвестиции в настоящее время приходятся на компании Flemming Family&Partners, EPH, London & Regional Properties (L&R), The Raven Group, Meinl European Land.

Директор по развитию Leeds Property Group Алексей Могила считает, что доля рынка российских инвестиций близка к 85%. "Дело в том, - поясняет эксперт, - что сейчас в виде иностранных инвестиций в Россию возвращаются офшорные ресурсы, утекавшие из страны в девяностые".

"Российские инвесторы лучше западных знают особенности нашего рынка, оттого их проекты готовятся и стартуют быстрее", - отметил он.

Эксперт связывает с этим тот факт, что в ближайшем будущем на рынок коммерческой недвижимости готовятся выйти западные, в частности, европейские пенсионные фонды. "Они работают по такой схеме, когда российские инвесторы строят объект, наполняют его арендаторами, а затем фонд покупает готовый бизнес с доходностью не ниже 11-14%", - поясняет он.

А.Могила отмечает, что география выхода иностранных инвесторов на российские площадки стремительно расширяется. "Они проявляют пристальное внимание к российскому рынку в целом, а в первую очередь их интересует Екатеринбург, Челябинск, Калининград, Санкт-Петербург", - говорит собеседник агентства. "Перспективы у рынка есть", - убежден он.

Директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов соглашается, что вложения в российскую недвижимость вызывают все больший интерес у западных инвесторов. "Рынок растет - увеличиваются инвестиции, снижаются риски", - констатирует специалист. По его прогнозам, сектор будет и впредь показывать положительную динамику. Еще одной тенденцией специалист называет расширение географии.

"Сделки с серьезными суммами совершаются в Казани, Челябинске, Екатеринбурге, Новосибирске, Уфе", - говорит Е.Семенов. В числе крупнейших сделок эксперт называет продажу за $250 млн двух столичных торговых центров сети "Золотой Вавилон" компании Immoeast, которая владеет частью акций работающего в России фонда Fleming Family & Partners, а также сделку по созданию совместного предприятие для реализации в Петербурге проектов в сфере недвижимости Deutsche Bank и строительного холдинга RBI, сумма будущих проектов - $0,5 млрд. Кроме того, по мнению собеседника агентства, одной из крупнейших сделок этого года стало создание совместного предприятия Raven Russia Ltd и Aldama Ltd, которое займется строительством складских комплексов в России.

Е.Семенов также сомневается в достоверности цифр соотношения объемов российских и иноинвестиций. "Такой расчет произвести очень сложно, учитывая, что основная масса сделок ведется через офшоры", - заявил эксперт.

Вместе с тем, С.Рябокобылко, отмечает, что "в этом году, как следует из данных статистики, инвестиции в торговую недвижимость в России превысили инвестиции в нефтегазовый сектор".

По его словам, экспансия иностранных компаний на российский рынок недвижимости продолжается и средства иностранных банков и фондов становятся все более доступными для российских девелоперов. "В общем объеме иностранных инвестиций в недвижимость доля торговой недвижимости составила 45,3%", - говорит старший исполнительный директор C&W S&R.

По его прогнозу, объем рынка коммерческой недвижимости в России к концу 2006 года достигнет $4 млрд и даже может превысить эту цифру.

"Уже к концу третьего квартала 2006 года рост инвестиционного потока составил более 150% по сравнению с соответствующим периодом 2005 года", - отметил С.Рябокобылко.

В свою очередь, руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Кузнецов считает, что "нет никаких препятствий к тому, чтобы рынок коммерческой недвижимости не мог бы освоить в долгосрочной перспективе двух-трехкратного увеличения этого потока".

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ставка капитализации по объектам инвестиционного уровня в секторе офисной недвижимости класса "А" Premium в Москве находится на уровне 8,75%-9,5%, что на 2-4% больше, чем на рынках других европейских столиц. "Поэтому на московском рынке, по сравнению с европейскими столицами существует возможность обеспечить относительно высокую доходность при относительно невысоких рисках", - отметил С.Кузнецов.

По его мнению, такой уровень ставки капитализации на российском рынке продержится не долго. "Существует тенденция снижения ставки капитализации в России", - отмечает он. Собеседник агентства связывает это с растущим спросом со стороны международного капитала на инвестиционные объекты в Москве.

"В Москву придут более консервативные деньги, и ставка капитализации сократится до уровня других столиц, что приведет к росту инвестиционной стоимости объектов. Поэтому выиграют те инвесторы, которые придут на наш рынок раньше", - резюмирует эксперт.

С.Рябокобылко напомнил, что "крупнейшей сделкой в этом году была сделка по покупке "Молл Гэллери" в Отрадном и Братееве австрийским инвестором за более чем $500 млн ".

Речь идет о продаже этой весной прав на сеть торговых центров, включающих два работающих молла в Братееве и Отрадном, а также на еще две строительные площадки, связанные с именем девелопера Шалвы Чигиринского. Приобретатель - австрийская компания Meinl European Land.

Именно тогда участники рынка констатировали новые тенденции рынка - проектами российских девелоперов всерьез заинтересовались западные инвесторы.

Сам Ш.Чигиринский так прокомментировал тогда ситуацию: "Мы продали арендные договора, но это не означает, что мы выходим из проекта". Девелопер отметил, что "можно получать арендную плату постепенно в течение 10-15 лет или продать арендные договора управляющей компании, которой в данном случае является Meinl European Land, вперед, с единовременным внесением платежа. Что мы и сделали".

По данным Федеральной службы государственной статистики, в первом полугодии 2006 года в экономику России поступило $23,4 млрд. иностранных инвестиций, что на 41,9% больше, чем за аналогичный период 2005 года.

ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ