Стимула нет: на рынке недвижимости ждут лучших времен

DOMEX-Недвижимость

Эксперты сообщают о низкой активности на российском рынке недвижимости, пишет «Конкурент».

Несмотря на то, что в этом году дважды снижали процент по льготной ипотеке и понизили ставку рефинансирования до 8%, уровень продаж жилья в новостройках все еще далек от показателей 2021 года или начала 2022 года. Причиной стали не только высокие проценты по ипотеке, но и снижение уровня доходов населения, а также отсутствие у людей уверенности в завтрашнем дне.

Эксперты отмечают, что ставки по жилищным кредитам перестали быть заградительными, на рынке наблюдается небольшое оживление, но восстановление после весеннего падения идет медленно. Как отметила президент ассоциации «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная, рынок работает в пассивном режиме, но полной остановки не произошло. На первичном и вторичном рынках много предложения, а спроса пока мало.

Несмотря на доступность ипотеки, цены на жилье все еще остаются высокими. В 2020-2021 годах рынок разогнался настолько. Что в городах России они выросли в среднем на 30-50%. Для поддержания баланса доходы население тоже должны были вырасти примерно на такой же процент, но этого не произошло – рост составил 3.1% в 2021 году и 1.2% с начала 2022 года.

Особенно низкие продажи на вторичном рынке недвижимости, так как процент по ипотеке высокий, а живых денег в объеме нескольких миллионов рублей у большинства россиян нет. Однако особенностью «вторички» является возможность торга и зачастую цены в объявлениях завышены и всегда снижаются, когда дело доходит до сделки. По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Владимира Каплинского, многие продавцы ушли на рынок аренды, чтобы переждать кризисные времена, но при этом заработать хоть какие-то деньги на квартирах.

Эксперты отмечают, что вторичный рынок в наши дни торгуется "слабо" - за последние 12 месяцев объем предложения сократился на 11,1%, а цены поднялись на 9%. Стимула нет как у продавцов, так и о покупателей. Первые ждут подходящего клиента, а вторые постепенно уходят на первичный рынок. У покупателей нет свободных 6-7 млн рублей, чтобы купить квартиру "с рук", а ипотека на "вторичку" слишком дорогая.

Спрос сместился к квартирам эконом- и комфорт-классов из-за их относительно низкой стоимости, но даже при ипотеке в 7% годовых, не все могут позволить себе даже такое жилье. По словам Оборожной, на рынке должна произойти коррекция минимум в 20-25%, чтобы вернуть спрос на квартиры. Выходом для некоторых застройщиков стало субсидирование ставки до 0,1-1% годовых. Но, несмотря на то, что платеж в таком случае сильно уменьшается, итоговая стоимость жилья растет.

Однако снижать цены для застройщиков не вариант, так как растет себестоимость строительства. Из-за санкций некоторые стройматериалы стали недоступны или их приходится возить через дружественные страны, что увеличивает их стоимость. На то, чтобы наладить новые логистические цепочки также нужно время и деньги. Также цены нельзя снижать из-за проектного финансирования, так как рассчитывалось оно исходя из определенной стоимости квадратного метра.

Кроме того, как отметил гендиректор ИСК "Система" Алишер Аббасов, риелторы "осторожничают" и отказываются от квартир с отделкой. Раньше люди охотно приобретали жилье с ремонтом, стоимость которого закладывалась в ипотеку, но из-за снижения доходов населения, девелоперы не могут предсказать то, как поведет себя покупатель. Например, при средней стоимости "эокнома" в 110-120 тысяч рублей за квадратный метр, ремонт добавит к этой сумме около 30 тысяч рублей и "квадрат" вырастет до 140-150 тысяч рублей.

DOMEX-Недвижимость