Развитие реального сектора экономики и государственные меры по стимулированию производства привели к росту спроса на индустриальную недвижимость. В производственных площадях нуждаются как производственные гиганты, так и малые, и средние предприятия. При этом у разных групп резидентов, разные требования, которые надо учитывать девелоперам. Специалисты компании RDI проанализировали специфику и предпочтения арендаторов, достоинства и трудности аренды в российских реалиях.

Несмотря на то, что финансовый сектор по-прежнему не стабилен, последние несколько лет мы наблюдаем в России рост инвестиций в производство. Наиболее успешным выдался 2011 год, в 2012 динамика снизилась из-за политической нестабильности внутри страны и проблем еврозоны, однако позитивный вектор развития сохранился - доля иностранных инвестиций продолжила расти.
По данным Федеральной службы госстатистики (Росстат), в первом полугодии 2012 года накопленный иностранный капитал в экономике России составил $334,7 млрд, что на 6,2% больше чем в прошлом году.
Основные фавориты здесь – химическая промышленность и металлургия. Инвестиции в обрабатывающий сектор поднялись с $370 млн в первом квартале 2011 года до $2,9 млрд в первом квартале 2012 года (общий рост составил 23% от общей суммы капиталовложений). Это связано с ростом мировых цен на соответствующую продукцию. Кроме того активно развивается внутренний рынок.
По итогам 2011 года заключено более 15 соглашений между государственными органами власти и региональным бизнесом с иностранными инвесторами, ассоциациями, другими партнерами. Появились новые Индустриальные Парки в Ростовской и Воронежской областях, в Пермском крае, республике Татарстан. Министерством экономического развития выделены субсидии паркам «Родники» (Ивановская область) и «Северный» (Белгородская область).
Сегодня можно выделить две основные группы резидентов: крупные иностранные компании и местные представители среднего и малого бизнеса. Рассмотрим подробнее специфику каждой группы.

Индустриальные гиганты
Россия сегодня для западных гигантов - огромный рынок сбыта, поэтому неудивительно, что ряд компаний хотели бы усилить свое присутствие в регионе и перенести сюда производство, развивать складские площади.
Уже известен ряд крупных предприятий, наращивающих присутствие в России. Всем им нужны производственные площади, логистические центры и т.п. Здесь уже начали работу такие гиганты как Mars, John Dear и многие другие. Еще множество мировых лидеров только планирует зайти на рынок. Например, во время выставки MIPIM-2012 был заключен ряд соглашений о строительстве индустриальных объектов. Так, Ростовская область подписала два соглашения - на $22 млн и 10 млн евро - с американской компанией Praxair (один из крупнейших в мире производителей промышленных газов) и французской компанией Imerys (мировой лидер в производстве минеральных веществ). Imerys планирует открыть производство в России и будет строить в Ростовской области свой первый завод стоимостью 10 млн. евро, а Praxair вложит $22 млн в строительство производственного комплекса по выпуску азота и водорода, а также в строительство газонаполнительной станции. Они привыкли к сетевым объектам, и обычно следуют по всему миру за девелоперами, с которыми привыкли работать. Однако в России, из-за специфики рынка, западным игрокам не удалось закрепиться. Таким образом, местные девелоперы получают огромное количество потенциальных клиентов. Однако воспользоваться этим спросом удается единицам.
Преимущества работы с такими арендаторами понятны: они нуждаются в большом массиве площадей и готовы инвестировать в производство. Основной объем иностранных инвестиций сегодня приходится как раз на долю конечных потребителей, а не на инвестфонды, привязанные к постоянным колебаниям на финансовом рынке.
С другой стороны, требования таких резидентов достаточно жесткие. Известно немало случаев, когда западные компании вынуждены были откладывать свою экспансию в Россию, потому что не могли найти подходящие площади. У большинства из них среди обязательных условий, прописанных внутрикорпоративными правилами, – наличие противопожарных сертификатов FM Global, экологических сертификатов BREAM или LEED и т.п.
Все это говорит о повышенном внимании к качеству проекта, требует грамотно спроектированных инженерных систем, дополнительных энергетических мощностей, качественных материалов, что, безусловно, может вызвать определённые сложности при развитии проекта, а также требует дополнительных инвестиций. При этом стоит отметить, что из-за местной специфики (неразвитость инфраструктуры, сложность в доставке стройматериалов и т.п.) на выходе проект получается дороже иностранных аналогов. Цена может варьироваться из-за специфики объекта, но в среднем бюджет российских проектов на 30-40% выше, чем в остальных странах BRICS. Это разницу в цене еще надо будет обосновать заказчику.
Помимо цены для западных компаний решающее значение имеет репутация девелопера. Часто встречающийся у нас перенос сроков сдачи объекта является дополнительным риском, потому что означает дополнительные расходы. Помимо качества строительства, один из ключевых факторов которые влияют на выбор резидентов – хорошие отношения девелоперов с представителями администрации. От административного ресурса зависит насколько быстро будут решены инфраструктурные проблемы.
Из-за дефицита готового предложения нередко инвесторы готовы выкупить готовый цех, который реконструируется в соответствии со спецификой производства. Это промежуточный вариант, который позволяет запустить производство, в то время как новый объект, удовлетворяющий компанию по всем параметрам, строится с нуля. Стоит отметить, что это вынужденная мера, чреватая многими рисками. Разумеется, при наличии качественного предложения, никто не будет прибегать к таким сложным схемам.

Средние игроки
Помимо крупных компаний в индустриальных парках в достаточном количестве представлены средние и мелкие компании. Они, как правило, не в состоянии сами налаживать производство, а существующие логистические комплексы их потребностей удовлетворить не могут, поскольку там не предусмотрена возможность сдачи площадей в малую нарезку.
Для таких компаний цех на территории индустриального парка, где уже решены проблемы с доступом к сетям и инфраструктурой, мог бы стать оптимальным вариантом. Это в первую очередь смежные производства, необходимые крупным западным компаниям и местным представителям промышленности. В зависимости от этого в составе индустриального парка может быть собран как ряд предприятий, работающих в смежных областях, так и большое количество малых предприятий обслуживающих крупное производство. В качестве примера второй модели можно вспомнить недавно заявленный в Ленинградской области проект финской компании Industry Park East Management «Индустриальный парк Морозова». Парк рассчитан на мелкий и средний бизнес, производителей–поставщиков компонентов и контрагентов для финских предприятий металлообработки и машиностроения, а также легкой промышленности. Предполагается, что первыми резидентами станут как раз контрагенты Industry Park East Management.
Стоит отметить, что если для лидеров мировой промышленности нужны стандарты класса А, то «середняки» и мелкие предприятия менее придирчивы и чаще обращают внимание на склады среднего качества с более доступными ценами. Здесь в первую очередь востребованы площади до 3 тыс. кв. м.
Главным фактором риска для девелопера в таких проектах является то, что такие клиенты не готовы заключать длительные договоры аренды, не говоря уже о том, чтобы выкупить площади. Максимальные сроки аренды - 3-5 лет. Такие компании гораздо более уязвимы для рыночных катаклизмов. Поэтому такие проекты требуют повышенного внимания к экономической составляющей. Так же стоит отметить, что такие проекты сложны в управлении, поэтому нередко девелоперы планируют перепродать их, вместо того, чтобы самостоятельно управлять и получать прибыль. При этом количество квалифицированных инвесторов, готовых работать с такими проектами, не велико.
В заключение, стоит отметить, что сегодня индустриальные парки являются одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. Однако для его нормального развития необходимо решить глобальные проблемы, связанные с инфраструктурой. Это позволит снизить затраты и увеличить сроки реализации проектов, что значительно облегчит работу с клиентами.
Стоит отметить, что до недавнего времени, основным локомотивом на рынке индустриальной недвижимости были крупные предприятия с оборотом свыше 300 млн. рублей. Сегодня на их долю по-прежнему приходится порядка 75% (с учетом смежных производств). Однако постепенно появляются проекты ориентированные на средний бизнес с оборотом 50-300 млн рублей. Небольшие производства занимают около 4% рынка.


Справка о компании
RDI – девелоперское подразделение инвестиционно-управляющей компании RDI Group. Основана в 2008 году.
Компания специализируется на создании современных проектов во всех сегментах рынка недвижимости с большой долей уникальной составляющей: архитектура, дизайн, современные инновационные строительные технологии. Компания выступает за оригинальные проектные решения, стараясь предвосхитить завтрашний день. Сотрудники компании обладают богатым опытом мастерпланирования крупных жилых проектов, индустриального развития территорий и реализации комплексных проектов на основе сбалансированных и гибких концепций. В ближайших планах компании строительство и реализация новых уникальных по своему наполнению и масштабу проектов.
Текущий девелоперский портфель RDI насчитывает 11 проектов.
Площадь проектов девелоперского портфеля: более 2 млн кв.м.
Сроки освоения проектов: 3-10 лет.