Рынок загородного жилья в 2007 году сможет развиваться только за счет развития рынка земли

Рынок загородной недвижимости московского региона в прошлом году в целом вел себя намного спокойнее, чем рынок жилья и Москвы и области. Если жилая недвижимость в многоэтажках Москвы и области в 2006 году практически во всех сегментах подорожала более чем на 100%, то цены на подмосковные коттеджи и таунхаусы выросли за год, по данным разных экспертов, на 30 - 45%.

Причину относительного спокойствия загородного рынка опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" эксперты видят в дисбалансе спроса и предложения, наблюдающегося в эконом-, бизнес- и элит-классах загородки. По их данным, от 70 до 80% предложения коттеджей в Московской области приходится на дома стоимостью $700 тыс. - $1,5 млн ("бизнес") и $1,5 - $5 млн ("элита"). Между тем, в приобретении такого жилья менее 30% потенциальных покупателей заинтересованы. Остальной спрос приходится на коттеджи, цена которых не превышает $400 - $500 тыс.

О том, может ли быть решена проблема нехватки "демократической" загородной недвижимости за счет самостоятельного строительства и насколько велика вероятность, что на загородном рынке начнется запоздалая реакция на прошлогодний резкий рост цен на столичное жилье, корреспондент "ИФ-Недвижимость" решил поинтересоваться у представителей ведущих компаний, работающих на этом рынке.

1. Каково будет в 2007 году соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости?

Директор по маркетингу корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Лидия Гречина

В настоящий момент соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости сильно зависит от рассматриваемого сегмента. В элитной недвижимости наблюдается превалирование предложения над спросом, поэтому на первый план для покупателя вышло качество предлагаемых проектов.

В эконом-классе наблюдается катастрофическая нехватка качественного предложения - поселков этого уровня в Подмосковье порядка тридцати, и их количество явно недостаточно для удовлетворения потребительского спроса на недорогие объекты недвижимости. На коттеджи эконом- и бизнес-класса приходится больше половины реального спроса, однако достойного предложения в этих сегментах сейчас практически нет. Похожая ситуация складывается и для таунхаусов: при явной нехватке предложения этот формат очень востребован в качестве альтернативы дорогим московским квартирам. Так что я не исключаю возможность, что в ближайшее время интерес к этим сегментам могут проявить крупные компании.

Руководитель отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрий Цветков

Соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости в 2007 году, вероятно, не изменится. На сегодняшний день, основной спрос приходится на дома в ценовом диапазоне от $200 - 500 тыс., а предложение в данном ценовом сегменте невелико, поскольку основной объем предложения сосредоточен в сегменте от $700 тыс. и выше.

Руководитель загородного отдела компании IntermarkSavills Нина Резниченко

В сегментах жилья бизнес- и премиум-класса предложение превышает спрос . В 2006 году были сданы госкомиссии более 45 организованных коттеджных поселков бизнес- и премиум-категорий (класса "А"). В 2007 году ожидается завершение строительства еще 35 - 40 поселков. Таким образом, общее предложение домовладений в строящихся поселках бизнес- и премиум-класса в прошлом году составило порядка 4,5 тыс. объектов (включая непроданные объекты 2005 года) или примерно 2,1 млн. кв.метров общей площади.

В начале этого года уже предлагалось к продаже около 2,7 тыс. домов и участков с подрядами категорий "премиум" и "бизнес". При этом существующее предложение в сегменте коттеджей премиум-класса практически соответствует прошлогоднему спросу, а в сегменте поселков бизнес-класса на 70% превышает прошлогодний годовой спрос. Территориальная структура предложения наглядно демонстрирует острый дефицит коттеджей в поселках на Рублево-Успенском шоссе. Потенциальный объем годового спроса по данному направлению в 2,5 раза больше предложения.

По остальным направлениям имеет место либо относительная сбалансированность предложения и спроса (например, на Минском и Калужском шоссе), либо избыточное предложение, поглощение которого займет более года (Новорижское, Калужское, Киевское и Дмитровское шоссе).

Помимо Рублевки, недостаточное предложение в настоящий момент также ощущается по всей десятикилометровой зоне удаленности от МКАД, где выход новых проектов весьма незначителен. На начало 2007 года для данной территории неудовлетворенный спрос составляет порядка 30%.

В более удаленных от Москвы районах, сложилась обратная ситуация - текущее предложение в 1,5 - 2,5 раза превосходит потенциальный годовой спрос, причем по мере удаления от МКАД указанная диспропорция увеличивается. В "бюджетном" сегменте коттеджных поселков тоже наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Но по сути, этот дисбаланс противоположен ситуации в "высоких" сегментах загородной недвижимости. Доля предложения в сегменте умеренных бюджетов (до $1,5 млн), на который приходится свыше половины спроса, едва превышает 26%.

Президент компании "ХИРШ" Феликс Альберт

На загородном рынке сейчас выраженная нехватка эконом-класса. Под этим термином я понимаю не просто дешевые объекты, а такие, которые обеспечивали бы возможность круглогодичного комфортного проживания с полным набором городских удобств. И при этом располагались бы на расстоянии, позволяющем ежедневно ездить на работу в Москву - то есть до 50 км от МКАД.

Вот такого эконом-класса, со стоимостью готового объекта до $500 тыс., остро не хватает. А элитный сегмент более насыщен предложением.

Заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы ОПИН (ОАО "ОПИН") Алексей Костин

Рынок загородной недвижимости московского региона традиционно развивался как рынок дорогого жилья, и бoльшая часть застройщиков продолжает конкурировать в верхнем ценовом сегменте. Доля предложения объектов загородной недвижимости стоимостью более $800 тыс. в поселках класса "бизнес" и "премиум" составляет 15% от общего объема предложения, при этом спрос на такие объекты со стороны потенциальных покупателей составляет около 2%.

Поскольку доходность девелоперских проектов в элитных сегментах весьма высока, можно предположить дальнейшее развитие данного сектора, при одновременном относительном снижении доли дорогих проектов в общем объеме предложения коттеджных поселков.

Что касается эконом-класса, то в настоящее время на первичном рынке загородной недвижимости отмечается недостаток предложения жилых домов стоимостью до $400 тыс., так как приобрести такой загородный дом желают более половины потенциальных покупателей. При этом доля объектов эконом-класса не превышает одной пятой в общем объеме предложения.

Начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа управляющей компании "МАСШТАБ" Игорь Лебедев

Сегодняшнее предложение по загородной недвижимости состоит из 70% недвижимости бизнес- и элит-класса и 30% эконом-класса. Спрос же образуется 70-ю процентами недвижимости эконом-класса. 30% делят между собой элит- и бизнес-недвижимость. Это зеркальное несоответствие спроса и предложения привело к тому, что большинство поселков премиум-класса либо остаются нереализованными, либо продаются годами, а предложение по жилью эконом-класса вообще исчезло из ближайшего Подмосковья.

К эконом-сегменту на сегодняшний день можно отнести только дачные поселки, которые находятся в радиусе 20 км от МКАД, и таунхаусы, которых еще пока очень мало. Так что о насыщении рынка в ближайшие два-три года говорить пока рано. На сегодняшний день спрос на рынке загородной недвижимости в 20 километровой зоне от МКАД и в ценовом диапазоне до $500 тыс. неудовлетворен на 70-80%.

Если рассматривать предложения в диапазоне от $500 тыс. до $1,2 млн, то здесь спрос на коттеджи не удовлетворен всего лишь на 20%. Среди таунхаусов - на 50%. Наибольший дефицит наблюдается при покупке участка без подряда. Здесь спрос опережает предложение в два раза.

В сегменте от $1,2 млн наблюдается недостаток действительно качественных предложений. Спрос не удовлетворен на 20%. Насыщение рынка, а также большое количество нереализованных неликвидных проектов, имеющихся на сегодняшний день, постепенно приводит к тому, что девелопер вынужден будет искать неординарные подходы для привлечения покупателя.

Коммерческий директор инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов

В этом году сохранится опережающий спрос на коттеджи в поселках эконом-класса. Число покупателей, готовых приобрести коттедж стоимостью до $200 тыс. значительно превышает число предложений на этом рынке. Связано это с тем, что серьезные игроки загородного строительства предпочитают инвестировать средства в проекты, имеющие более высокий уровень, оставляя свободную нишу для начинающих компаний девелоперов, которых на рынке немного.

Рынок же элитной загородной недвижимости в настоящее время насыщен. Выбор покупателя элитного коттеджа определяется не столько качественными характеристиками будущего дома, а идейной концепцией организации жизни в поселке. Основополагающая идея проекта должна совпадать с личными воззрениями покупателя на жизнь, и в будущем стать часть его lifestyle.

Начальник департамента по связям с общественностью ОАО "Система-Галс" Рания Ефимова

В 2007 году превалирование спроса над предложением останется, однако изменится структура спроса. В связи с истощением предложений на земельном рынке на популярных направлениях и рядом с Москвой география строительства постепенно будет изменяться в сторону менее популярных трасс.

C другой стороны, сегменты бизнес- и премиум-классов уже близки к насыщению, и конкуренция в них достаточно высока. Сегмент коттеджей эконом-класса становится самым востребованным на рынке загородной недвижимости - здесь, напротив, наблюдается сильный дисбаланс в сторону спроса. Таким образом, произойдет смещение предложения на рынке загородной недвижимости в сторону коттеджных поселков эконом-класса.

2. В связи с трудностями, связанными с оформлением земли, вы посоветуете потенциальным покупателям заняться самостоятельным строительством своего дома или купить дом в загородном поселке?

Руководитель отдела загородной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Сергей Ганусов

Конечно же, покупка дома в коттеджном поселке будет удобней и безопасней, в том числе благодаря наличию инфраструктуры и охраны. Самостоятельная покупка влечет за собой значительные временные и финансовые затраты, а также перспективу получения дополнительных хлопот, связанных с подведением и подключением коммуникаций.

Управляющий партнер компании Soho Realty Максим Сухарьков

Все зависит от времени и возможностей покупателя. Если покупатель готов тратить серьезные временные, эмоциональные, финансовые ресурсы на самостоятельное строительство дома - то, возможно, он получит более интересный результат. Если времени нет - проще выбрать готовый дом в поселке.

Но "земля без подряда" по-прежнему является наиболее востребованным продуктом, так как на рынке осталось мало земельных участков. Поэтому сегодня цена на землю растет уверенными темпами, а еще большую динамику роста можно прогнозировать в дальнейшем.

Девелопер, выводя сегодня "вкусные" кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого он сам застраивает участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. Но так как собственниками земельных наделов часто выступают непрофильные игроки, не имеющие ни девелоперского, ни риэлторского опыта, качество концепций поселков оставляет желать лучшего.

Директор департамента загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Анатолий Балашов

Исключительно поселок. Весь рынок признает риски покупки участка без строительного подряда. Годами пустующие участки и дома-уроды по соседству убивают ликвидность загородного дома наповал.

Вице-президент группы компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов

Безусловно, из-за административных барьеров существуют технические сложности с оформлением земли в собственность для физических лиц, однако постепенно количество проблемных моментов сокращается.

Например, сегодня уже можно строить дом на землях сельскохозяйственного назначения, если рядом с местом новой застройки находится коттеджный поселок. После того, как дом уже будет построен, можно согласовать строительство и ввести данный участок на территорию действующего поселка, переведя его в другую категорию. Это занимает в среднем от шести до восьми месяцев.

Основная трудность сегодня - это подключение к коммуникациям. Кроме того, это одна из самых затратных частей бюджета при строительстве загородного дома. В случае с поселком подобные проблемы решаются централизованно девелопером.

Заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы ОПИН (ОАО "ОПИН") Алексей Костин

Потенциальный клиент, делая выбор в пользу собственного строительства или приобретения готового продукта в организованном коттеджном поселке, самостоятельно оценивает свои возможности и риски, связанные с приобретением недвижимости. Приобретая земельный участок без подряда, покупатель, как правило, руководствуется следующими соображениями: это либо инвестиционный актив, который приобретается с целью последующей перепродажи, либо клиент хочет построить "дом своей мечты" по уникальному архитектурному проекту, либо финансовые возможности покупателя позволяют строить дом в течение длительного времени. Как показывает практика, в неорганизованных коттеджных поселках наряду с построенными домами самых различных архитектурных форм постоянно ведется какое-либо строительство или остаются полностью незастроенные земельные участки, что бесконечно затягивает срок сдачи поселка и доставляет его жителям определенный дискомфорт.

Приобретая же коттедж у солидного девелопера, который имеет опыт строительства подобных объектов и дорожит своей репутацией, клиент получает комплекс услуг, начиная от правильно оформленных документов на дом и земельный участок и заканчивая готовым и зарегистрированным объектом недвижимости, который, как правило, обслуживается специальной управляющей компанией, занимающейся предоставлением коммунальных услуг.

Пресс-секретарь компании "КомСтрин" Алина Андреева

Проще и быстрее по времени купить дом в строящемся или в уже готовом загородном поселке. При оформлении земельного участка с целью строительства дома для покупателя существует много рисков, которые покупатель может не учесть по неопытности или незнанию. Замечу, что для строительства дома категория земли должна быть отведена "под индивидуальное жилое строительство" (ИЖС). Назначение же для земли сельхозназначения может быть только для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства. При этом для строительства и постоянного проживания на землях сельхозназначения покупателю нужно становиться ПБОЮЛ (предпринимателем без образования юридического лица) - фермером с соответствующим сертификатом.

При покупке земельного участка покупателю прежде всего необходимо знать, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа управляющей компании "МАСШТАБ" Игорь Лебедев

Самостоятельное строительство дома - намного более экономичный вариант приобретения загородной недвижимости, чем покупка коттеджа в строящемся поселке. Однако покупка дома в поселке отнимает гораздо меньше времени и нервов.

70% потребителей - это люди, рассчитывающие на приобретение недвижимости эконом-класса. А покупка участка земли без подряда и самостоятельное возведение дома - хороший вариант сэкономить. К примеру, в расположенном на Калужском шоссе поселке "Антоновка" минимальная стоимость сотки земли составляет $25 тыс., а в соседней деревне Земенке та же сотка стоит максимум $7-10 тыс. Но не стоит забывать, что эта разница цен объясняется отсутствием равноценного окружения и охраны, плохими дорогами и невысокой ликвидностью такой недвижимости.

3. Каков Ваш прогноз по динамике цен на недвижимость и землю на загородном рынке?

Руководитель отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость" Дмитрий Цветков

Мы считаем, что цены продолжат свой рост, хотя и не такими темпами, как в ушедшем году. Средний прирост по итогам года составит, по нашим оценкам, 17 - 20%. В зависимости от потребительских качеств объекта, прирост будет колебаться в пределах от 1 до 35%.

Директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости "Century 21 Серебряный век" Виктория Шлыкова

Последние годы наблюдается всплеск цен к весне, когда "пробуждается" массовый покупатель. В это время чаще всего приобретаются земельные участки и дачи, то есть дома для загородного сезонного проживания. На неликвидные предложения цены тоже растут, но гораздо медленнее. А что касается дорогих предложений в несколько миллионов долларов, здесь как раз не бывает резких всплесков цен. Они относительно стабильны, хотя, безусловно, также растут, так как дорожает сама земля в элитных местах.

Руководитель загородного отдела компании IntermarkSavills Нина Резниченко

По самым популярным направлениям - северо-запад, запад, юго-запад - дома в хороших качественных поселках бизнес и элитного класса продаются, в среднем, по цене $5000 за кв. метр. Но при покупке загородного объекта не так важна стоимость квадратного метра, как общая стоимость предложения. Цена квадратного метра может включать в себя стоимость 20 соток земли, а может вовсе не включать стоимость земли, которая в отдельных случаях предлагается по $50 тыс. за сотку.

Думаю, в 2007 году в элитном сегменте будет преодолен психологический барьер в $5 млн за дом с участком. Есть много желающих приобрести недвижимость за $4 млн, но то, что они хотят купить за эту сумму, стоит уже $6-7 млн. А покупателей с такими бюджетами всего около 5-7% на рынке самого дорогого жилья.

Заместитель генерального директора по экономике инвестиционно-девелоперской группы ОПИН (ОАО "ОПИН") Алексей Костин

Рынок загородной недвижимости уже пережил период ускоренного развития и близок к стабилизации, хотя некоторые сегменты, такие, как усадьбы и коттеджные поселки эконом-класса, будут развиваться опережающими темпами. Однако доля этих сегментов в общем объеме загородного строительства в настоящее время невелика, поэтому их влияние на общую тенденцию стабилизации рынка будет не существенно.

На основе динамики развития рынка загородной недвижимости предшествующих лет мы можем предположить, что рост цен на загородную недвижимость Подмосковья в ближайшие два-три года будет сохраняться на уровне 15 - 20% в год.

Иные перспективы ожидают рынок земли. Это молодой рынок, развитие которого было значительно затруднено из-за сложностей, связанных с регулированием земельных отношений. Хотя рынок ближних (до 20 км) земель уже практически сформировался, в целом рынок земли Московской области до конца не оформился. В ближайшее время на нем будут отмечаться две основные тенденции.

Во-первых, продолжится этап подготовки земли к коммерческому обороту. Наиболее заинтересованными ускорителями этого процесса будут крупные земельные девелоперы, создающие земельные фонды и аккумулирующие большие земельные массивы. А это приведет к быстрой монополизации земельного рынка и "исчерпанию" наиболее удачно расположенных участков.

Во-вторых, активно будет изменяться товарная структура рынка, оказывая влияние на структуру цен. Цены на полностью юридически подготовленные к продаже участки будут значительно выше аналогичных, но не оформленных, примерно на 70%. Цены на оформленные участки с коммуникациями в два и более раза будут превышать цены на неоформленные участки без коммуникаций.

В целом рынок земельных участков будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти быстро и неравномерно.

ИНТЕРФАКС