Обзор рынка торговой недвижимости за 2007 год

Краткий обзор

- Московский розничный товарооборот в 2006 году вырос на 127% по сравнению с 2001 годом.
- В Москве доля продуктового розничного оборота растет.
- Региональная розничная торговля играет большую роль в торговом секторе страны.
- Темпы нового строительства в Москве превышают темпы всех европейских столиц.
- Уровень свободных помещений в торговых центрах составляет менее 1%.
- Уровень свободных помещений в 12 лучших торговых коридорах остается выше, чем в торговых центрах, и варьируется от 2 до 10%.
- Арендные ставки в торговых центрах растут.
- Тверская улица остается самым дорогим торговым коридором Москвы.
- В 2006 году общая сумма инвестиций в сектор торговой недвижимости достигла приблизительно $1,6 млрд.
- Доходность торговой недвижимости в 2006 году составила около 9,5–11%.
- Сектор торговой недвижимости является самым развитым в коммерческой недвижимости в российских регионах по сравнению с офисным и складским секторами.
- В регионах ежегодные темпы роста арендных ставок ожидаются на уровне 20–35%.

Экономический обзор

Рост ВВП в России замедлится в 2007 году до 5,5%, понизившись с 6,4% в 2005-м и ожидаемых 6% в 2006 году. Главной причиной этого станут высокие цены на энергоносители, однако уменьшающийся объём экспорта (в особенности в таких ключевых секторах, как добыча нефти) будет препятствовать этому. При этом предполагается, что уровень инвестиций и личного потребления останется высоким. Несмотря на падение в третьем квартале 2006 года, цены на нефть остаются высокими, в результате чего прирост ВВП России составил 10% в 2006 году и 8% в 2007 году. Получить контроль над инфляцией не удастся и в 2007 году, она останется на уровне 10%. Бюджетные меры, необходимые для контроля инфляции, не будут популярны в преддверии парламентских и президентских выборов. Недавние пересмотры федеральных статей расходов в сторону повышения подтверждают эти прогнозы.

Сценарии

В долгосрочной перспективе возможны 4 сценария развития событий. Первые три базируются на продолжающейся макроэкономической стабильности и постепенном снижении уровня инфляции, зависят главным образом от цен на нефть:
1. Основной сценарий: в России не произойдёт никаких значительных экономических реформ и изменений. Конкурентоспособность будет продолжать падать, а в инвестиционном климате не произойдёт значительных изменений. При ценах на нефть примерно $40–45 за баррель (Urals) средние годовые темпы роста ВВП останутся на уровне от 5 до 6%.
2. Второй сценарий предусматривает более активные реформы и меры для улучшения конкурентоспособности, однако цены на нефть останутся на прежнем уровне. В результате этого годовые темпы роста ВВП составят от 6 до 7%, который тем не менее будет устойчивым только на протяжении 4–5 лет.
3. Третий сценарий (лучший вариант) предполагает активные реформы и меры для улучшения конкурентоспособности вместе с более высокими ценами на нефть ($45–50 за баррель). В результате годовые темпы роста ВВП составят от 6 до 7% и будут устойчивыми на протяжении более длительного периода. По этому сценарию цель Президента РФ В. В. Путина удвоить реальный ВВП за десятилетие будет достигнута.
4. Если продолжится национализация экономики, Правительство РФ будет проводить протекционистские меры. Тогда даже основной сценарий будет выглядеть оптимистично в связи с тем, что увеличение государственного контроля послужит препятствием структурным реформам, которые необходимы для будущего России. Чем дольше запускать стареющую инфраструктуру России, тем быстрее она придет в упадок. По этому сценарию рост ВВП может упасть до уровня 2–3% в долгосрочной перспективе, без всякой возможности для восстановления, которому будет препятствовать негативная демографическая ситуация в стране.

Розничная торговля

Факты
- Розничный товарооборот в Москве в 2006 году вырос на 127% по сравнению с 2001 годом.
- Доля продуктовой розничной торговли растет в Москве.
- Региональная розничная торговля играет значительную роль в торговом секторе страны.

Активное развитие экономики страны, а также развитие потребительского кредитования являются движущим фактором в росте розничного товарооборота. Розничный товарооборот в Москве в 2006 году вырос на 127% по сравнению с 2001 годом. Частные сбережения все также не характерны для населения страны, вследствие чего рост потребительского кредитования составляет значительную часть от роста объема розничных продаж. Увеличивается не только объем розничных продаж, но и ассортимент товаров, доступных для покупки (особенно в секторе непродовольственных товаров). Розничная торговля в Москве следует сезонному прогнозу, предполагающему значительный рост в декабре, когда предновогодние продажи добавляют 34% к среднему объему продаж за январь–октябрь. Роль продовольственной торговли в московской розничной торговле увеличивается, чему способствует рост количества гипермаркетов и супермаркетов
в городе. Всё больше региональных продовольственных операторов открывают свои магазины в Москве. Например, сеть “Матрица” (из Башкирии) планирует открыть еще 3 магазина в Москве в ближайшем будущем, в то время как татарская сеть “Бахетле” планирует открыть в Москве 10 супермаркетов до 2008–2010 годов.

Москва все еще остается самым процветающим городом в России. Прежде на её долю приходилась примерно четверть общего объёма розничных продаж страны. Однако сегодня роль столица как центра розничных продаж уменьшается: в 2006 году её доля упала до примерно 22% от общего объёма розничных продаж. Эта тенденция свидетельствует о растущем развитии розничной торговли в регионах. Такие региональные розничные сети, как “Купец” (Екатеринбург), “Рив Гош” (Санкт-Петербург), “Лента” (Санкт-Петербург), “Кора” (Кемерово) и Metro Cash&Carry, а также малые местные розничные сети стремительно осваивают региональные рынки. На данный момент Сибирь является самым привлекательным регионом для крупных операторов.

Прогноз

- В среднесрочной перспективе рост розничной торговли сможет обеспечить новые начинания в торговой недвижимости.

Торговые центры. Предложение
Факты
- Темпы нового строительства в Москве превышают темпы всех европейских столиц.
- Центральный деловой округ самый развитый с точки зрения торговой недвижимости.

На московском рынке торговой недвижимости наметилось снижение темпов роста. Однако темпы роста предложения качественных торговых площадей превышают 20%, что ставит Москву на первое место среди всех европейских столиц. Несмотря на это, рынок московской торговой недвижимости еще не насыщен. Строительство более 800 000 кв. м качественных площадей запланировано на 2007–2008 годы. Самые крупные из них: “Каширский Молл” (200 000 кв. м, открытие – I1 квартал 2008 года), “Лотте Плаза”
(22 700 кв. м, открытие – III квартал 2007 года) и “Метрополис” (205 000 кв. м, открытие – II квартал 2008 года).

В 2006 году Юго-Восточный округ был самым быстроразвивающимся районом. Его рост с 2005 года составил 6% в основном за счёт того, что Северо-Западный округ, напротив, за тот же период сократил свою долю на 7%. Количество качественных торговых площадей на 1000 жителей распределено весьма неравномерно – с очень высокого уровня в ЦДО (1200 кв.м) до минимального в районе ТТК (24 кв. м). Это объясняется разной заселенностью районов, например, наименьшее количество жителей живет в ЦДО, несмотря на то что количество существующих торговых центров здесь значительно выше, чем в других районах. У Северо-Западного округа большой пассажиропоток, и местные жители района имеют высокий уровень дохода, что делает район еще более привлекательным для торговых девелоперов. В этом районе уже существуют два Метромаркета, а также “МЕГА Химки” (250 000 кв. м, открытие – IV квартал 2004 года) и “Гранд 2” (103 000 кв. м, открытие – IV квартал 2003 года). Третье транспортное кольцо (ТТК) присоединилось к торговым районам в 2005 году. На данный момент этот район имеет очень мало качественных торговых площадей, однако у него есть огромный потенциал не только потому, что эта зона обладает внушительным пассажирским потоком, но и потому, что находящиеся в этой зоне производственные помещения вскоре ожидает реконструкция.

Прогноз

- Предложение качественных торговых центров в 2007 году возрастёт на 20%.
- Качество новых торговых центров будет повышаться.
- Доля торговых центров в Центральном деловом округе (ЦДО) Москвы будет расти.
- Задержки при открытии торговых центров останутся общей распространенной проблемой. Однако ситуация улучшится, когда рынок станет более профессиональным.

Торговые центры. Спрос

Факт

- Уровень свободных помещений в торговом секторе остается менее 1%.

Спрос на качественные торговые помещения остается высоким в Москве. Хотя так называемые “уличные рынки” до сих пор имеют свою лояльную аудиторию, все больше и больше москвичей понимают, что они могут найти лучший выбор по качеству и цене в торговых центрах. Активное строительство в торговом секторе дало возможность повыситься уровню свободных помещений. Однако в торговом секторе он остается менее 1%, отражая высокий спрос на качественные торговые помещения. Помещения в лучших торговых центрах пользуются таким высоким спросом, что уровень свободных помещений там равен нулю. Такие торговые центры полностью сданы еще до открытия, и арендаторы встают в очереди, чтобы разместить в них свои магазины.

Прогноз

В 2007 году мы ожидаем следующую сегментацию рынка:
- Новые высококачественные торговые центры.
- Торговые центры с уровнем свободных помещений от 1–3%.
- Объединение групп торговых центров с уровнем свободных площадей 5% и более.
- Основная конкуренция будет между двумя первыми группами.

Торговые центры Москвы. Арендные ставки

Факт

- За последние два года арендные ставки в Юго-Восточном округе выросли почти на 400%.

В 2006 году арендные ставки в торговых центрах восстановились после падения в 2005-м. Уровень арендных ставок в 2006 году был обусловлен в основном более высоким уровнем качества новых проектов, которые сдавались по более высоким ставкам и пользовались высоким спросом. Открылись следующие качественные торговые центры: “Город” (общей площадью 134 000 кв. м, открытие – май 2006 г.), “Час Пик” (25 000 кв. м, открытие – август 2006 г.) и “Золотой Вавилон 2” (21 000 кв. м, открытие – август 2006 г.). В 2006 году Юго-Восточный район при средней арендной ставке $2128 стал лидером по уровню арендных ставок. Этот район имел интересное развитие: в 2004 году средние арендные ставки здесь были ниже $400, в 2005 году уровень ставок утроился и повторно удвоился в 2006 году. Этот рост был обусловлен открытием высококачественных торговых центров в этом районе в течение 2005–2006 г., как, например, торговых центров “РИО” (общая площадь – 92 000 кв. м, открытие – II квартал 2005 г.) и “Рамстор” на Севастопольском проспекте (общая площадь 55 500 кв. м, открытие – III квартал 2005 г.), а также торгового центра “Город” (общая площадь –
134 000 кв. м, открытие – май 2006 г.). Эти торговые центры были более высокого качества, чем в среднем по району.

Арендные ставки в торговых центрах разнятся в зависимости от размера, категории, месторасположения и его обозримости. Ставки для якорных арендаторов, таких как супермаркеты и гипермаркеты, составляют от $100 до $250 за кв. м в год, от $180 до $350 для операторов сегмента бытовой техники и от $100 до $250 за кв. м в год для операторов развлекательного сегмента. Арендные ставки в регионах варьируются от $300
до $1500 за кв. м в год.

Прогноз

- В 2007 году мы ожидаем, что средний уровень арендных ставок по Центральному району
достигнет $2000 за кв. м в год.
- Ожидается, что арендные ставки по другим районам выровняются.
- Рост средних арендных ставок составит примерно 7%.

Основные торговые коридоры Москвы

Факты

- К середине 2006 года общая торговая площадь по 12 основным торговым коридорам составила 340 000 кв. м.
- Уровень свободных помещений по двенадцати лучшим торговым коридорам был выше, чем в торговых центрах, и варьировался от 2 до 10%.
- Улица Тверская остаётся самым дорогим торговым коридором в Москве.

Для анализа сектора уличной торговли аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko выделили 12 главных торговых коридоров Москвы. Эти торговые коридоры имеют разные характеристики. Для их зрительного сравнения мы отобразили длину каждой улицы по горизонтали и количество магазинов на этой улице по вертикали. Размер круга показывает общую площадь магазинов на улице.

Выделяются три группы:

1. Малые торговые улицы размером менее 3 км в длину. В этой группе Тверская улица является чётким лидером, в то время как улица Пятницкая является наименее развитой. Улицы Кузнецкий Мост и Петровка являются малыми рынками. Первая группа более детально изображена на отдельном графике.
2. Торговые коридоры длиной 7–10 км. Можно ожидать, что количество магазинов будет расти пропорционально длине улицы. Однако если это правило ещё действует в случае первой группы, то ко второй группе оно неприменимо. Кутузовский проспект отстаёт от других улиц, несмотря на своё хорошее месторасположение. Вторая группа явно нуждается в развитии.
3. Самые длинные улицы. Последняя группа состоит только из двух очень длинных улиц со значительным количеством магазинов и большой торговой площадью, а именно Садовое
кольцо и Ленинский проспект. Эти улицы сильно отличаются от двух предыдущих групп, поэтому их нельзя сравнивать между собой.

К середине 2006 года общая торговая площадь на этих 12 коридорах составляла примерно 340 000 кв. м, что на 2% ниже, чем в предыдущий год, причиной чего является реконструкция некоторых помещений. Средний уровень арендных ставок по двенадцати
лучшим торговым коридорам вырос на 3,3% в 2006 году, следуя тенденции роста с 2000 года. При повышении арендных ставок на улицах темпы роста снижаются в связи с увеличением конкуренции со стороны торговых центров.

Уровень свободных помещений по двенадцати главным торговым коридорам остаётся выше, чем в торговых центрах, и варьируется от 2 до 10% в зависимости от улицы. В 2006 году самый высокий уровень свободных помещений был зарегистрирован на Кутузовском
проспекте и Кузнецком Мосту, а самый низкий – на 1-й Тверской-Ямской улице и улице Петровке. Улица Тверская остается самым дорогим торговым коридором в Москве. Средняя арендная ставка на этой улице в 2006 году составляла $2773 за кв. м в год. Значительный рост ставок – на 25% – в 2006 году был зарегистрирован на улицах Тверская, Петровка и Новый Арбат, в то время как на Садовом кольце и Ленинском проспекте, которые являются лидерами по площадям, ставки понизились.

Прогноз

- В 2007 году мы ожидаем, что темп роста арендных ставок на торговых улицах будет ниже темпов роста инфляции.
- Улица Тверская останется ведущим торговым коридором Москвы.

Регионы

Факты

- Доля российских регионов в общем торговом обороте страны увеличивается.
- Сектор торговой недвижимости является самым развитым среди секторов коммерческой недвижимости российских регионов по сравнению с офисной и складской недвижимостью.
- Ежегодные темпы роста арендных ставок в региональных торговых центрах составляют
до 30%.

Спрос на новые качественные торговые помещения в регионах в основном стимулируется московскими сетевыми операторами и международными торговыми сетями, а также в меньшей мере местными компаниями. Ведущие российские и международные компании в торговом секторе, такие как ИКЕА, Metro Cash&Carry, “Реал”, “Рамстор”, “М.Видео”, “Эльдорадо”, “Техносила”, “Мир”, “Старик Хоттабыч” и “Спортмастер”, продолжили свою экспансию в регионы, открывая новые торговые точки и выходя на новые рынки. Регионы развиваются, однако предложение качественных торговых центров остаётся на низком уровне по сравнению с Москвой и европейскими городами. Рост объёма торговых площадей в основном стимулируется ростом доходов и платёжеспособности местного населения, а также растущим оборотом региональной торговли. Самыми динамично развивающимися в торговом сегменте российскими городами, не считая Москву и Казань, являются Самара, Санкт-Петербург, Новосибирск, Краснодар и Екатеринбург, где доля торговых площадей на душу населения выше всего. Многие девелоперы, такие как ИКЕА, “Метро Групп”, “РТМ Девелопмент”, “Корстон”, DVI Group, “КИТ-Капитал”, “РГС Недвижимость” и другие, начинают экспансию в региональные города со своими торговыми проектами. Ежегодные темпы роста арендных ставок в торговых центрах по регионам ожидаются на уровне до 30%. В торговых центрах средние арендные ставки варьируются от $165–250 за кв. м в год для якорных арендаторов до $600–2400 за кв. м в год для торговой галереи. Уровень заполняемости в качественных торговых центрах в российских городах близок к 100%. Размер территории России требует различных подходов к анализу рынка недвижимости в разных областях страны. Аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko выделили 12 макрорынков, являющихся кластерами относительно больших городов, расположенных недалеко друг от друга. Московская и Ленинградская области рассматриваются отдельно в связи с их выдающейся ролью в развитии недвижимости. Европейская часть России густо населена, и макрорынки в этой зоне определены по административным границам областей и в некоторых случаях напоминают федеральные субъекты. В азиатской части страны выделяются отдельные кластеры.

Прогноз

- Роль регионов в российском секторе торговли будет продолжать увеличиваться.
- Девелоперы перефокусируют своё внимание с городов-миллионеров на города с населением 300 000–500 000 человек, в которых наблюдается нехватка качественных торговых площадей и которые группируются в региональных макрорынках.

Инвестиционный рынок

Факты

- В 2006 году общая сумма инвестиций в торговую недвижимость достигла почти $1,6 млрд.
- Доходность рынка торговой недвижимости в 2006 году составила около 9,5–11%.

С 2004 года рынок инвестиций в торговую недвижимость претерпел невероятное развитие. Растущее количество инвестиционных сделок в Москве и регионах отражает растущий интерес инвесторов к рынку торговой недвижимости России. Крупные инвестиционные фонды, такие как EPH, Meinl Europeen Land, Jelmoli, London and Regional and Immoeast, осуществили приобретения на рынке торговой недвижимости. В 2006 году общая сумма инвестиций в торговую недвижимость достигла $1,6 млрд. Самой крупной инвестиционной сделкой стало приобретение Meinl Europeen Land двух Молл Галерей в Москве за более чем $500 млн. с доходностью 10%. Австрийский Immoeast был очень активен в торговом секторе и приобрел два торговых центра – “Золотой Вавилон Ясенево” и “Золотой Вавилон Отрадное” в Москве. Предположительная сумма сделки оценивается в $200 млн. с доходностью 11%. Казахстан Евразия приобрела часть московской сети “Арбат Престиж” (3 магазина общей площадью 4200 кв. м). Рынок торговой недвижимости в российских регионах предлагает массу возможностей для местных и иностранных инвесторов. В Санкт-Петербурге рынок торговой недвижимости наиболее развит. Meinl European Land продолжает свою экспансию на российский рынок недвижимости и приобретает “Северный Молл” в Санкт–Петербурге за более чем $150 млн. с доходностью 15%. Еще одной значительной сделкой на рынке стала продажа петербургским правительством торгового центра “Пассаж” российской девелоперской компании “СТ Групп”. Сделка оценивается в более чем $50 млн. Инвесторы стараются также расширять поле своей деятельности в таких городах как Самара, Уфа, Нижний Новгород, Челябинск и Красноярск. Две сделки покупки–продажи с последующей арендой были зарегистрированы в 2006 году за пределами Москвы. ZPIF CRE, управляемый компанией “Тройка Диалог”, купил помещения ресторана “Тинькофф” в Уфе и Самаре. “Торговый Квартал” в Красноярске был куплен российским холдингом “Марта”. Все это является индикатором растущего доверия к качеству торговых продуктов в России.

Прогноз

- Все больше новых качественных объектов инвестиционного класса будут выходить на рынок.
- Инвесторы станут более активны на региональных рынках.
- Снижение доходности, возникающее от растущего доверия к российскому рынку недвижимости.
- Все больше международных банков и фондов будет выходить на российский рынок.
- Более конкурентоспособное банковское финансирование.

Условия аренды

- Ставки аренды: устанавливаются в долларах США за квадратный метр в год, оплата производится в рублях. Арендные платежи облагаются налогом на добавленную стоимость (в настоящее время 18%), гарантийный депозит эквивалентен арендной плате за один–два месяца, предоплата равна арендной плате за один месяц. Комбинируемые ставки обычно примерно на 30%ниже, чем фиксированные ставки. Процент от оборота варьируется от 3 до 5% для гипермаркетов, от 5 до 8% для ресторанов и от 12 до 15% для магазинов одежды.
- Сроки аренды: от 3–15 лет. Возможность досрочного расторжения, а также возможность
пролонгации договоров аренды не распространены в настоящее время.
- Эксплуатационные расходы: в торговых центрах наиболее распространена ставка $100–150 за кв. м. в год. Владельцы торговых центров начали взимать дополнительную плату
за маркетинг торгового центра.
- Стоимость отделки: оплачивается арендатором. Помещения предоставляются арендаторам
в состоянии shell & core с подведенными к помещению коммуникациями.

Прогноз

- В среднесрочной перспективе рост розничной торговли позволит поддержать развитие сферы торговой недвижимости.
- Предложение качественных торговых центров в 2007 году вырастет на 20%.
- Среднее качество выходящих на рынок торговых центров будет расти.
- Доля Центрального делового округа на рынке торговой недвижимости будет расти.
- Задержки в открытии торговых центров останутся распространенной проблемой.
- В 2007 году мы ожидаем дальнейшую сегментацию торговых центров и повышение уровня конкуренции.
- В 2007 году мы ожидаем увеличения средневзвешенной арендной ставки в Центральном
деловом округе до $2000 за кв. м в год.
- Арендные ставки в других округах уравняются.
- Средний рост арендных ставок составит около 7%.
- В 2007 году ставки на торговых коридорах продолжат расти синхронно с инфляцией.
- Улица Тверская останется одним из самых главных торговых коридоров Москвы.
- Роль регионов в российском секторе торговой недвижимости продолжит расти.
- Девелоперы перефокусируют своё внимание с городов–миллионеров на малые города,
в которых наблюдается нехватка качественных торговых площадей и которые группируются
в региональных макрорынках.
- Все больше новых качественных объектов инвестиционного класса будет выходить на рынок.
- Инвесторы проявят больше интереса к региональным рынкам торговой недвижимости.

Источник: Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko