Что такое аккредитив в сделках с недвижимостью и как он помогает участникам договора

Купля-продажа недвижимости всегда сопряжена с определенными рисками. Один из них связан с техническим процессом передачи денег. Есть несколько вариантов его осуществления. При сделках с недвижимостью идеальным решением для многих становится аккредитив.

Что такое аккредитив и как он работает

Один из главных страхов покупателя квартиры – перевести средства и столкнуться с отказом в регистрации прав собственности. А продавец опасается после передачи права собственности на недвижимость не получить свои деньги. Для предотвращения подобных рисков была разработана банковская услуга аккредитив, в рамках которой банк-эмитент по поручению плательщика берет на себя обязательства по переводу платежа.

Основные моменты реализации:

• Покупатель и продавец составляют договор купли-продажи. В документе обозначают, что расчет будет проведен через аккредитив.
• Нужную сумму направляют на аккредитивный счет.
• Продавец исполняет обязательства и представляет эмитенту подтверждающие документы (их список тоже заранее оговаривается).
• Сотрудники проверяют документы.
• Если обязательства выполнены, банк переводит средства на счет продавца. В случае невыполнения обязательств сумма возвращается покупателю.

При расчете с аккредитивом банк является гарантом. Он контролирует выполнение условий сделки и гарантирует перечисление денег.

Аккредитив имеет сходство с такими банковскими услугами как эскроу-счет и аренда банковской ячейки. Несмотря на некоторые общие черты у них имеются кардинальные различия, которые влияют на выбор способа перечисления денег.

Эскроу-счет теперь обязательно открывать, если жилье приобретают у застройщика по ДДУ. Банк при этом тоже выступает в качестве посредника: он проверяет факт выполнения условий сделки, обеспечивает сохранность средств. Но эскроу-счета дополнительно контролирует Банк России. А аккредитив – это двусторонний договор между покупателем и финансово-кредитным учреждением.

Аренда банковской ячейки – еще одна услуга банков, которые опять же становятся посредниками. Она предполагает, что стороны сделки купли-продажи арендуют в банке ячейку (сейф). В нее помещают сумму наличными, равную стоимости сделки. Когда продавец выполняет свои обязательства, банк предоставляет ему возможность открыть ячейку ключом и забрать деньги. Процесс тоже похож на аккредитив, но имеет два основных отличия. Оплату производят наличными, а для аккредитива они не нужны. Плюс для аренды ячейки все участники должны явиться в офис. Для открытия аккредитивного счета личный визит не обязателен. Можно выполнить все онлайн. Более того, продавец и покупатель при этом могут находиться далеко друг от друга в разных населенных пунктах.

Виды аккредитивов

С аккредитивами предпочитают работать при реализации разного вида сделок, даже в международной торговле. Поэтому финансово-кредитные учреждения предлагают несколько видов аккредитивов, чтобы участники могли выбрать из них наиболее подходящий для конкретных обстоятельств.

Виды аккредитивов:

1. Безотзывный. Если деньги уже поступили на аккредитивный счет, покупатель не может своим личным волеизъявлением отозвать их. Для возврата средств требуется согласие всех участников.
2. Отзывной. Покупатель имеет право отозвать деньги со счета в любой момент, пока не состоялась сделка.
3. Покрытый. Покупатель переводит на счет всю нужную сумму полностью.
4. Непокрытый. Банк открывает для покупателя кредитную линию без внесения им нужной суммы. Когда продавец выполняет обязательства, банк перечисляет ему сумму за продажу. А покупатель уже возвращает деньги эмитенту.
5. Акцептный. После проверки действий продавца согласие на перевод ему денег дает не только банк, но и покупатель.
6. Безакцептный. Как только эмитент убеждается в совершении сделки, он переводит сумму продавцу. Согласие покупателя на это не требуется.

В сделках по продаже жилья на вторичном рынке чаще прибегают к смешанному виду аккредитива: покрытому безотзывному. Но можно подобрать любой другой вид на усмотрение сторон.

Преимущества и недостатки

Расчеты с помощью аккредитива выбирает все больше участников рынка недвижимости. В чем основные плюсы этой банковской услуги:

• Она доступна всем практически в любой точке страны. Если нет времени и желания идти в офис, можно воспользоваться мобильным приложением.
• Продавцу тоже нет необходимости являться в банк за деньгами. Средства переведут по указанным реквизитам, как только будет подтвержден переход прав собственности на жилье.
• Процесс максимально безопасен для всех сторон. Эмитент гарантирует покупателю, что не передаст деньги, пока тот не получит недвижимость в собственность. А продавцу – обязательную передачу денег после выполнения им своих договорных обязательств.
• Банк выполняет свою работу максимально быстро. Обычно требуется один рабочий день на перечисление средств после проверки подтверждающих документов.

“Процесс регулируется российским законодательством. Все возможные действия сторон зафиксированы в ГК РФ и ФЗ РФ № 213 (от 21.07.2014). Продавец и покупатель получают защиту от мошенничества на этапе передачи денег. Первый не сможет отказаться регистрировать сделку. Второй не заявит в последний момент, что средств на покупку нет. Деньги никто не сможет украсть. Они хранятся в банке в безналичной форме.” - комментирует юрист по сделкам с недвижимостью из компании ЮАП.

При всех достоинствах услуга имеет некоторые недостатки, которые редко перевешивают, но требуют, чтоб их учитывали.

Возможные минусы:

1. Некоторые банки предъявляют дополнительные требования к недвижимости для одобрения заявления. Они могут касаться, например, наличия обременений, оснований приобретения продавцом и пр.
2. Часть финансово-кредитных учреждений взимает плату за открытие аккредитивного счета.
3. Нет защиты от прочих рисков сделки купли-продажи. Сотрудники банка не проверяют саму недвижимость, ее историю. Плюс услуга не защищает от риска банкротства одного из участников. Значит, при наличии причин сделку можно будет оспорить в суде.
4. Процесс может затянуться, если одна из сторон допустит ошибку. Например, при некоторых неточностях в документах.

Как открыть аккредитивный счет

В каждом банке разработаны собственные схемы открытия аккредитивного счета в офисе и онлайн: на сайте или через мобильное приложение.

Общие этапы:

• Две стороны договариваются о продаже квартиры и проведении расчетов через аккредитивный счет. Фиксируют это условие в договоре купли продажи, указывая:

1. Срок действия.
2. Сумму сделки.
3. Условия передачи денег с указанием документов, которые нужно представить в банк.

• Стороны выбирают финансово-кредитное учреждение. Покупатель обращается туда с заявлением, в котором указаны реквизиты счета продавца.
• В банке открывают счет. Заявитель вносит на него сумму (за исключением непокрытого аккредитива).
• Банк направляет продавцу уведомление о начале процедуры.
• Продавец регистрирует недвижимость в Росреестре и приносит документы эмитенту.
• После проверки документации сумму перечисляют на счет продавца.

Почти у каждого банка имеются инструменты для открытия счета онлайн. Например, клиентам Сбербанка нужно для этого заполнить заявку на сайте. Затем после ее предварительного одобрения подписать документы в офисе или в онлайн-приложении.

У Т-банка предусмотрен для этого сервис Т-сделка. Введение данных в нем занимает несколько минут. Уведомления об открытии счета приходят обеим сторонам сделки на электронную почту.

Какие документы понадобятся:

• Гражданские паспорта обоих участников.
• Заявление на предоставление услуги.
• Договор купли-продажи.
• Выписка из Росреестра и пр.

Период действия аккредитива составляет обычно от месяца до полугода. За это время сделку нужно осуществить. Банковская комиссия за посредничество разнится, ее нужно уточнять у эмитента.