Обратно в 2016 год: Объем предложения в новостройках Москвы вместе с ценами на нефть упали до уровня четырехлетней давности

16 Марта 2020

Аналитики Циан проанализировали структуру спроса, предложения и динамику цен на первичном рынке Москвы в феврале 2020 года. Средняя стоимость квадратного метра достигла нового рекорда – 201 тыс. рублей. Объем предложения вернулся к уровню 2016 года.

●        В феврале 2020 года заключено 5,8 тыс. ДДУ. В годовой динамике спрос снизился на 21%. Выручка девелоперов за тот же период уменьшилась на 11% и составила 63 млрд рублей.

●        Объем предложения снизился до уровня 2016 года: в продаже представлено 47,2 тыс. лотов.

●        Девелоперская активность уменьшается: застройщики вывели в продажу 325 тыс. кв. м квартир и апартаментов. Это на 88% меньше, чем вышло в продажу в феврале 2019 года.

●        Средняя цена квадратного метра поставила исторический рекорд: 217,4 тыс. рублей в «старой» Москве и 137,2 тыс. рублей на присоединенных территориях.

●        Средний чек сделки в «старой» Москве вырос за год на 1,5 млн рублей – до 12,89 млн.

●        Ипотеку в Москве берут в среднем на 18 лет. Доля кредитных сделок составляет 57%.

●        Монополизация рынка усиливается. 30% сделок прошли в 10 новостройках.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I.              На 21% меньше сделок, чем годом ранее

В феврале 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы, включая присоединенные территории, заключено 5,82 тыс. сделок. Относительно декабря прошлого года спрос снизился на 21% (тогда было подписано 7,36 тыс. ДДУ). Для Москвы в старых границах, а также присоединенных территорий снижение оказалось сопоставимым: также на уровне 21%.

В сравнении с январем 2020 года количество сделок увеличилось на 18%. Наибольший прирост за месяц отмечен для Новой Москвы (+35%). В старых границах спрос в феврале относительно января увеличился на 11%.

Всего в январе-феврале 2020 года на первичном рынке Москвы было заключено 10,76 тыс. договоров с физлицами, что на 17% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.

II.            Объем предложения снизился до уровня 2016 года

Переход на проектное финансирование привел к снижению активности девелоперов. В феврале 2020 года на рынок вышли три новых проекта (против 9 ЖК годом ранее). В продажу поступили 20 корпусов (325 тыс. кв. м квартир и апартаментов). Для сравнения – в феврале 2019 года в реализацию вышло 42 новых дома (611 тыс. кв. м). Таким образом, объем нового предложения снизился на 88%.

Как следствие – количество квартир и апартаментов на первичном рынке недвижимости Москвы упало в феврале 2020 года до 47,2 тыс. лотов. В последний раз столь низкое значение было зафиксировано в октябре 2016 года (46,7 тыс. лотов). Девелоперы не торопятся выходить с новыми проектами на рынок, сосредоточив работу на завершении текущих проектов.

III.           Средняя цена квадратного метра поставила исторический рекорд

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы (без учета новостроек премиум- и элитного классов) достигла в феврале 2020 года новых рекордных показателей. В старых границах Москвы значение составило 217,4 тыс. рублей (+1,6% относительно января). В Новой Москве средняя цена квадратного метра достигла 137,2 тыс. рублей (+1,9%).

В годовой динамике (по сравнению с февралем 2019 года) средняя стоимость квадратного метра В «старой» Москве увеличилась на 8,4%. В Новой Москве – на 16,9%. Эксперты Циан связывают больший рост цен в ТиНАО с активным развитием транспортной сети в 2019 году. Данный фактор также оказывает значительное влияние на цены, помимо перехода застройщиков на работу со счета эскроу, а также роста доступности ипотечного кредитования.

По подсчетам Циан, для квартир и апартаментов с положительной динамикой цен, прирост стоимости составил в среднем 300 тысяч рублей за прошедший месяц.

IV.          Бюджет сделки «старой» Москвы вырос за год на 1,5 млн рублей

По подсчетам экспертов Циан, средний чек на первичном рынке Москвы по всем сегментам в старых границах Москвы составил 12,89 млн рублей, что на 1,5 млн выше, чем годом ранее. В Новой Москве средний чек достиг 6,55 млн рублей (+0,8 млн рублей за год).

Средний чек на первичном рынке недвижимости Москвы


февраль 2019, млн руб.

январь 2020, млн руб.

февраль 2020, млн руб.

Динамика за год, млн рублей

Динамика за месяц, млн рублей

Москва в старых границах

11,44

12,54

12,89

1,5

0,35

Новая Москва

5,74

6,46

6,55

0,8

0,09


Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Средняя стоимость квадратного метра приобретенного жилья составила 225 тыс. рублей (+14,4% за год). В Новой Москве – 129 тыс. рублей (+9,2%).

Стоимость квадратного метра в среднем чеке на первичном рынке Москвы


февраль 2019

январь 2020

февраль 2020

Динамика за год

Динамика за месяц

Москва в старых границах

197

218

225

14,4%

3,2%

Новая Москва

118

126

129

9,2%

2,4%


Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Площадь купленной квартиры/апартамента в феврале 2020 года в «старой» Москве составила 57,2 кв. м (-0,9 кв. м за год). В Новой Москве в среднем приобретают почти на 7 “квадратов” меньше: 50,8 кв. м (+2,2 за год).

V.            Ипотеку в Москве берут на 18 лет

По подсчетам Циан, на первичном рынке недвижимости Москвы в феврале 57% сделок прошло с привлечением ипотеки, что на 1 п. п. выше, чем в январе 2020 года. На присоединенных территориях доля ипотеки выше – 61% (+3 п.п. за год). В старых границах Москвы 55% сделок проходит в кредит (+6 п.п. за год). Средний срок кредита составил 215 месяцев или 17 лет и 11 месяцев.

Средний чек сделки в ипотеку в феврале 2020 года составил на первичном рынке Москвы 10,4 млн рублей (+50 тыс. рублей относительно января). В «старой» Москве средний бюджет квартиры в ипотеку достиг 10,36 млн рублей (+289 тыс. рублей). В Новой Москве – 6,78 млн (+140 тыс. рублей).

Средняя площадь приобретенной в кредит квартиры (апартамента) показывает минимальное снижение: в феврале 2020 года она составила 56,5 кв. м (-0,5 кв. м по сравнению с январем). В старых границах Москвы средняя площадь приобретенного в ипотеку жилья равна 58,3 кв. м, в Новой Москве – 53 кв. м. Недвижимости ТиНАО чаще выбирают клиенты с меньшим уровнем дохода, снижающие бюджет покупки за счет выбора более компактных вариантов.

VI.          Падение спроса снизило выручку девелоперов

В феврале 2020 года выручка столичных застройщиков составила 63 млрд рублей, что на 18% выше, чем в январе. В годовой динамике девелоперы заработали меньше на 11%. Таким образом, рост цен на жилье не смог нивелировать падение покупательской активности (- 21%). 80% выручки сгенерировано за счет новостроек «старой» Москвы – 50,7 млрд рублей. На Новую Москву приходится 20% или 12,3 млрд рублей. В старых границах Москвы топ-10 застройщиков генерируют 59% выручки, в Новой Москве – 99%. Лучшие результаты показали девелоперы: ПИК, Ingrad, Донстрой, MR Group и Lexion Development.

VII.         30% сделок прошли в 10 новостройках

В феврале 2020 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 30% всех сделок, в январе показатель составил 26,6% сделок. «Новичками» рейтинга стали «Селигер Сити», где почти 100 сделок было обеспечено за счет возобновления приостановленной ранее регистрации ДДУ, а также «Вестердам». Четыре из десяти лидирующих по продажам проектов расположены внутри МКАД («Люблинский парк», «Преображение» «Селигер Сити», «Вестердам»). Остальные проекты располагаются в Новой Москве. Лидером продаж стал проект «Румянцево Парк», на который пришлось 8,3% сделок. Эксперты Циан объясняют это максимальным объемом предложения: 22% квартир Новой Москвы экспонируется именно в данном проекте.

Топ-10 столичных новостроек с максимальным количеством сделок в феврале 2020 года


Проект

Кол-во сделок с физлицами

Доля рынка по кол-ву сделок

Бюджет сделки, млн руб.

Локация

Румянцево Парк

484

8,3%

6,60

Новая Москва

Саларьево Парк

267

4,6%

6,94

Новая Москва

Скандинавия

195

3,3%

7,81

Новая Москва

Бунинские луга

140

2,4%

6,85

Новая Москва

Преображение

137

2,4%

9,87

"старая" Москва, ВАО

Остафьево

126

2,2%

5,49

Новая Москва

Люблинский парк

125

2,1%

6,81

"старая" Москва, ЮВАО

Десна

(Новые Ватутинки)

105

1,8%

4,59

Новая Москва

Селигер Сити

97

1,7%

10,56

"старая" Москва, САО

Вестердам

88

1,5%

10,18

"старая" Москва, ЗАО


Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

«Рынок недвижимости реагирует на любые события с определенным лагом по времени, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошло уже восемь месяцев, однако только сейчас мы фиксируем значительное снижение активности как застройщиков, так и покупателей и новые ценовые рекорды, вопреки снижению спроса.

В марте 2020 года количество сделок, по нашим оценкам, покажет прирост за счет ажиотажного спроса на фоне падения курса рубля. Правда, аналогию стоит искать не в декабре 2014 года (когда число сделок в месячном выражении выросло на 30%), а в событиях апреля и сентября 2018 года (тогда фиксировался рост спроса на 10-12% на фоне падения рубля и санкционных рисков). Необходимо учитывать, что на сегодняшний день на рынке нет сформированного отложенного спроса, а стоимость квадратного метра ставит новые рекорды, что ограничивает покупательскую способность населения. Поэтому краткосрочный прирост спроса может составить не более 15-17% относительно последних месяцев. В среднесрочной перспективе ситуация на рынке во многом будут зависеть от политики Центробанка. При увеличении ключевой ставки ипотека вновь станет недоступной, что приведет к стагнации цен и увеличению скидок для поддержания спроса».

DOMEX - Недвижимость
Просмотров: 273
 Выгодное страхование квартиры и дома. Гибкая программа комплексного страхования недвижимости. Выгодные тарифы. Реальная экономия...  Выгодное ипотечное страхование. Гибкая программа комплексного ипотечного страхования. Выгодные тарифы. Реальная экономия!