Спрос на новостройки Москвы вернулся к уровню 2017 года

12 Февраля 2020

Аналитики Циан проанализировали структуру спроса на первичном рынке Москвы в январе 2020 года. Впервые с октября 2017 года количество сделок не достигло показателя в пять тысяч ДДУ.

●        В январе 2020 года заключено 4,9 тыс. ДДУ. В годовой динамике спрос снизился на 11%. Впервые за последние 28 месяцев количество сделок не преодолело отметку в 5 тыс.

●        Выручка девелоперов продолжает расти за счет увеличения цен: в январе 2020 года застройщики продажи жилья на 53,3 млрд рублей (+2% в годовой динамике).

●        Бюджет покупки в «старой» Москве за 12 месяцев вырос на миллион рублей – до 12,5 млн. Площадь осталась прежней – 57,4 кв. м.

●        55% сделок на первичном рынке Москвы проходят с привлечением ипотеки.

●        Четверть сделок Москвы проходит в 10 новостройках. 8 из них строятся за МКАД.

●        Средняя стоимость квадратного метра достигла рекордных значений: 210,1 тыс. рублей в «старой» Москве и 132,7 тыс. рублей на присоединенных территориях.

●        Объем предложения первичного рынка снижается – на выбор покупателям доступны 49,6 тыс. квартир и апартаментов.

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

I.              Обратно в 2017-й: Спрос продолжает снижаться

В январе 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы было зарегистрировано 4,9 тыс. розничных сделок с физлицами. Длительные каникулы привели к снижению спроса. По сравнению с декабрем 2019 года количество сделок уменьшилось на 29,7%. По подсчетам экспертов Циан, с октября 2017 года по декабрь 2019 года, число ДДУ с физлицами в Москве всегда превышало 5 тыс. ед. Впервые за 28 месяцев показатель не смог преодолеть отметку в 5 тыс. ДДУ.

В годовой динамике спрос на первичном рынке столицы упал на 11%. В старых границах Москвы число сделок в январе 2020 года (3,5 тыс.) оказалось ниже на 3% (в сравнении с январем 2019 года). В Новой Москве в январе заключено 1,4 тыс. сделок. В годовой динамике спрос снизился на 26%.

II.            Выручка девелоперов растет, несмотря на падение спроса

В январе 2020 года выручка столичных застройщиков составила 53,3 млрд рублей, что на 2% выше, чем в январе 2019 года. Несмотря на снижение спроса, девелоперам удается наращивать выручку за счет роста цен на жилье. 83% выручки сгенерировано за счет новостроек «старой» Москвы – 44,4 млрд рублей. На Новую Москву приходится 17% или 8,9 млрд рублей.

По подсчетам экспертов Циан, средняя стоимость квадратного метра в приобретенной квартире/апартаменте составила в январе 2020 года 218 тыс. рублей в старых границах Москвы – на 10% выше, чем годом ранее. В Новой Москве средняя цена кв. м с в сделке составила 126 тыс. рублей – на 7,6% выше, чем год назад. В целом по рынку Москвы средняя стоимость кв. м в январе 2020 года составила 198 тыс. рублей (+8,1% к январю 2019 года/+1,7% к декабрю 2019 года).

На 10 столичных застройщиков пришлось 57% всей выручки в январе 2020 года. В старых границах Москвы топ-10 застройщиков генерируют 60% выручки, в Новой Москве – 99% выручки.

III.           Бюджет сделок «старой» Москвы в два раза выше, чем в Новой Москве

В январе 2020 года средний бюджет сделки в старых границах Москвы составил 12,5 млн рублей. Это на 1,1 млн рублей выше, чем годом ранее (в январе 2019 года). Средний чек на первичном рынке Новой Москвы почти в два раза ниже – 6,46 млн рублей. За год он увеличился на 0,85 млн рублей.

Площадь купленной квартиры/апартамента практически не меняется. В старых границах Москвы приобретают в среднем 57,4 кв. м (год назад – 57,8 кв. м). В Новой Москве средняя площадь купленного лота составляет 51,3 кв. м (годом ранее – 47,9 кв. м.). В ТиНАО большим спросом пользуются относительно компактные помещения. По подсчетам Циан, в «старой» Москве 2,3% ДДУ были заключены с лотами площадью до 30 кв. м. В Новой Москве таких сделок было 3,8% от общего количества договоров.

IV.          Больше половины сделок проходят в ипотеку

В январе 2019 года 55% сделок на первичном рынке Москвы прошли в ипотеку. В старых границах Москвы доля составила 54% (+1 п.п. в годовой динамике). Средний бюджет квартиры в ипотеку – 11,9 млн рублей, на 1,2 млн рублей ниже стоимости недвижимости, приобретенной без кредита. Эксперты Циан объясняют данный факт низкой долей ипотеки в высоких бюджетах: 66% сделок в премиум- и элитном классах проходят без заемных средств, что отражается на среднем чеке сделки.

На первичном рынке Новой Москвы обратная ситуация: бюджет покупки квартиры в ипотеку составляет 6,6 млн рублей, что на 655 тыс. больше, чем средняя цена приобретенного жилья без ипотеки. Доля кредитных сделок в январе 2020 года составила в ТиНАО 61%.

V.            Четверть сделок заключаются в 10 новостройках. Монополизация усиливается

В январе 2020 года продажи на первичном рынке (с заключением ДДУ) зафиксированы в 188 новостройках. В 10 комплексах с лучшими продажами было заключено 26,6% сделок. Только три из десяти лидирующих по продажам проектов расположены внутри МКАД («Люблинский парк», «Преображение» «Шереметьевский»). Еще один комплект («Некрасовка») строится в старых границах Москвы, но за МКАД. Остальные шесть новостроек располагаются в Новой Москве.

В январе 2019 года на 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 23% сделок от общего количества. Сделки были зарегистрированы в 209 новостройках. Таким образом, продолжается монополизация рынка столичной недвижимости.

Топ-10 столичных новостроек с максимальным количеством сделок в январе 2020 года

Проект

Кол-во сделок с физлицами

Доля рынка по кол-ву сделок

Бюджет сделки, млн руб.

Локация

Саларьево Парк

243

4,9%

6,91

Новая Москва

Скандинавия

207

4,2%

7,37

Новая Москва

Бунинские луга

136

2,8%

6,64

Новая Москва

Люблинский парк

132

2,7%

6,79

"старая" Москва, ЮВАО

Остафьево

126

2,6%

5,49

Новая Москва

Преображение

117

2,4%

9,30

"старая" Москва, ВАО

Цветочные поляны

104

2,1%

4,92

Новая Москва

Десна

95

1,9%

4,41

Новая Москва

Некрасовка

82

1,7%

6,87

"старая" Москва

(за МКАД), ЮВАО

Шереметьевский

76

1,5%

8,86

"старая" Москва, СВАО

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

VI.          Средняя цена квадратного метра ставит новые рекорды

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы (без учета новостроек премиум- и элитного классов) составляет в старых границах Москвы 210,1 тыс. рублей. В годовой динамике рост составил 5,6%. В Новой Москве средняя цена квадратного метра достигла 132,7 тыс. рублей (+13%). Это рекордные ценовые показатели за всю историю. За прошедший месяц (январь 2020 года в сравнении с декабрем 2019 года). В старых границах Москвы рост средней цены составил 0,8%, в Новой Москве – 2,3%.

VII.         Выбор на первичном рынке Москвы снижается вслед за падением девелоперской активности

Объем предложения на первичном рынке столицы снижается. В январе 2020 года в продаже было представлено 49,6 тыс. квартир и апартаментов, по всем сегментам. В годовой динамике объем предложения снизился на 5,7%. В старых границах Москвы экспонируется 82% объема предложения (40,8 тыс. лотов), в Новой Москве – 18% предложения (8,8 тыс.). Годом ранее соотношение было аналогичным. По подсчетам аналитиков Циан, в январе 2020 года первичный рынок столичной недвижимости пополнился 300 тыс. кв. м жилья. Годом ранее – в январе 2019 года – на рынок вывели 250 тыс. кв. м жилой недвижимости. Рост составляет 20%. Относительно декабря 2019 года девелоперская активность резко снизилась (-40%). В конце 2019 года на рынок вывели 500 тыс. кв. м жилья.

«Снижение числа сделок до уровня двухлетней давности – следствие не только сезонного фактора, но и ценовой политики застройщиков, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Повышение стоимости на недвижимость опережает рост доходов населения. Уменьшение ипотечной ставки, а также действующие государственные субсидии позволяют лишь частично «компенсировать» рост цен на недвижимость. Только за последние пять лет в России средний срок ипотечного кредита вырос на четверть, а средняя сумма займа – на 35%. Очередное снижение ключевой ставки позволит поддержать спрос в среднесрочной перспективе, однако это не решает проблему обеспеченности жильем в целом. Рост цен может привести к увеличению объемов нереализованных жилых помещений. Это, в свою очередь, ухудшит финансовые показатели девелоперов, что особенно важно в контексте перехода все большего числа проектов на проектное финансирование».

DOMEX - Недвижимость
Просмотров: 1396
 Vnukovo Country Club Закрытая и благоустроенная территория. Квартиры от 126 кв м  Ипотечное страхование Гибкая программа комплексного ипотечного страхования. Выгодные тарифы. Реальная экономия!  Страхование недвижимости Гибкая программа комплексного страхования недвижимости. Выгодные тарифы. Реальная экономия...  Загородная недвижимость Поиск объявлений по продаже и аренде домов, коттеджей, участков.