Новостройки Московского региона. Итоги октября 2019 года

На фоне снижения ставок доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона впервые за 4 года превысила 60%-ую отметку

●     В Москве в старых границах и Новой Москве продажи выросли на 11% и 6% в месячном выражении.

●     Статистика по Московской области искажена из-за сентябрьского сбоя. При сравнении 2-месячных отрезков (сумма за сентябрь и октябрь против показателей за август и июль) - в регионе зафиксирован рост на 0,1%.

●     В годовом выражении число сделок падает (в старой Москве на 17%, в Новой Москве на 26%, в Московской области на 5%)..

●     Средние цены предложения показывают околонулевую динамику третий месяц подряд.

●     На рынке Московского региона доля лотов, реализуемых с помощью эскроу-счетов, выросла за месяц на 3 процентных пункта и составила 14%.

●     Снижение ключевой ставки ЦБ РФ и корректировка ипотечных условий у ряда банков привело к росту доли сделок с привлечением банковского финансирования. В целом по Московскому региону их доля выросла на 6 процентных пунктов и составила 61%.

Сделки

1. Данные по числу сделок в октябре искажены из-за сбоя в подмосковном Росреестре в прошлом месяц. Формально число сделок в Московском регионе выросло на 77% по сравнению с сентябрем 2019 года. В столице спрос стабильно растёт второй месяц подряд в среднем на 10% ежемесячно.

В октябре 2019 года количество зарегистрированных ДДУ выросло на 77% в месячном выражении и составило 14,5 тыс. сделок. В годовом выражении спрос увеличился на 2%. За прошедший месяц в Подмосковье было зарегистрировано рекордное количество сделок по ДДУ – 7,7 тыс., что в 4 раза больше, чем в сентябре 2019 года. Это связано не с ростом активности покупателей, а с техническим сбоем в системе регистрации ДДУ в Подмосковье, который произошёл в первый месяц осени. Все сделки, которые не прошли регистрацию, были учтены в октябре. В целом за период с сентября по октябрь в данной локации было совершено 9,8 тыс. сделок, что незначительно превышает (на 0,1%) результаты продаж за июль-август 2019 года. В столице спрос растёт второй месяц подряд. В старых границах Москвы объём продаж на первичном рынке вырос на 11%: с 4,3 до 4,7 тыс. сделок по ДДУ. В новостройках Новой Москвы уровень продаж в октябре составил 2,0 тыс. сделок по ДДУ, что на 6% больше, чем в прошлом месяце.

1. Рынок в денежном выражении вырос меньше (+51%), чем в абсолютных цифрах (+77%).

Суммарная месячная выручка застройщиков на рынке Московского региона выросла на 51% с 69,0 млрд руб. за сентябрь 2019 года до 104,1 млрд руб. по итогам октября). В старых границах Москвы и в новостройках на новых территориях оценочная выручка увеличилась на 19% и 10% соответственно, что превышает темпы роста количества сделок. В Московской области выручка вслед за спросом выросла в 4 раза и составила 33,6 млрд руб.

1. Снижение ставок привело к росту доли ипотечных сделок.

Средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам снизилась до уровня января 2019 года и составила 9,68%, что начало сказываться на доле сделок с привлечением банковского финансирования. По итогам октября 2019 года в целом по Московскому региону доля ипотечных сделок выросла с 55% до 61%. В старой Москве доля покупателей-ипотечников увеличилась на 3 п. п. и составила 53%. В Новой Москве доля сделок с привлечением ипотечных кредитов превысила 60%-ю отметку (62%) впервые с июня 2019 года (плюс 4 п. п. за месяц). В октябре доля ипотечных сделок в Подмосковье составила 66%, по сравнению с прошлым месяцем показатель вырос на 3 процентных пункта.

Цены

1. На рынке новостроек Московского региона цены практически не изменились.

В целом по Московскому региону цены в новостройках показывают околонулевую динамику. По итогам октября незначительный рост зафиксирован на рынках в старых границах Москвы – плюс 1% (до 207,6 тыс. руб./ кв. м.) и в Московской области – плюс 1% (до 88,6 тыс. руб./ кв. м.). На первичном рынке Новой Москвы средняя цена квадратного метра за месяц показала околонулевую динамику (-0,4% за месяц). Более значительные изменения наблюдаются в годовом выражении. В октябре 2018 года средняя цена квадратного метра в старых границах Москвы составляла 198,5 тыс. руб., в Новой Москве – 109,5 тыс. руб., в Подмосковье – 79,4 тыс. руб. Цены за 12 месяцев выросли на 5%, 17% и 12% соответственно.

Предложение

1. Общий объём нового предложения в Московском регионе остался на уровне прошлого месяца.

По результатам октября 2019 года на рынок Московского региона застройщики вывели около 702 тыс. кв. м. нового жилья, по сравнению с результатами прошлого месяца показатель изменился незначительно (-0,1% за месяц). В разрезе по локациям небольшое снижение нового предложения зафиксирован в старых границах Москвы – минус 5% за месяц: с 347 до 328 тыс. кв. м. и Московской области – минус 8% за месяц: с 231 до 213 тыс. кв. м. В Новой Москве в продажу вывели 161 тыс. кв. м. в новых и уже реализуемых жилых комплексах (+29% за месяц). Застройщики адаптировались к новым условиям и последние 2 месяца в реализацию выходит около 700 тыс. кв. м нового предложения (что лишь незначительно отличается от среднемесячного значения, фиксировавшихся на протяжении 2017 и 2018 гг.)

Рынок столичных регионов пополнился 11 новыми проектами. Впервые за последние 7 месяцев на первичный рынок вышли жилые проекты на территории Новой Москвы. ГК «Самолёт» объявила старт продаж в масштабном проекте «Алхимово», в рамках которого возведут 13 домов, два детских сада и школу около одноимённого поселка Алхимово. Второй проект – ЖК «Десна», который будет строиться в жилом районе Новые Ватутинки. В старых границах Москвы начались продажи жилья в 6 проектах, в основном точечной застройки. Подмосковные застройщики вышли на рынок с тремя новыми комплексами: «Клюквенный» («Гранд МО»), «Расцветай» (ГК «Расцветай») и «Суханово Spa Deluxe» (СЗ «Малахит»).

1. Объем активного предложения, реализуемого по эскроу-счетам в новостройках Московского региона, вырос на 28%.

На первичном рынке Московского региона в активной реализации по итогам октября находится 98,8 тыс. квартир и апартаментов, по сравнению с прошлым месяцем объём увеличился на 1%. Год назад аналогичный показатель составлял 111,1 тыс. лотов. В связи с активным выходом новых проектов на низкой стадии строительства выросла доля лотов, реализующихся с использованием эскроу-счетов: с 11% до 14%. В абсолютных значениях прирост составил 28% (до 13,4 тыс. лотов). Положительные темпы роста активного предложения за рассматриваемый период наблюдаются только на рынке Новой Москвы – плюс 5%. В старых границах Москвы и Московской области объем предложения за месяц не изменился и составил 42,8 и 46,8 тыс. лотов соответственно.

Приложение.

Лидеры продаж в октябре 2019 года.

Табл.1: Топ-10 ЖК по числу сделок в октябре на первичном рынке Москвы в старых границах.

Ранг по числу сделок в октябре 2019	Ранг по числу сделок в сентябре 2019	Жилой комплекс	Число сделок в октябре 2019, ед.
1	1	Люблинский парк	155
2	6	Преображение	139
3	2	Некрасовка кв-л 13	132
4	15	Форест	130
5	7	Семеновский парк	109
6	11	Шереметьевский	109
7	9	Стеллар Сити	98
8	12	Метрополия	92
9	40	Михайловский парк	89
10	34	Полярная 25	89

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл.2: Топ-10 ЖК по числу сделок в октябре на первичном рынке Новой Москвы.

Ранг по числу сделок в октябре 2019	Ранг по числу сделок в сентябре 2019	Жилой комплекс	Число сделок в октябре 2019, ед.
1	1	Саларьево Парк	284
2	3	Скандинавия	273
3	2	Цветочные поляны	178
4	4	Бунинские луга	164
5	10	Новые Ватутинки	125
6	6	Румянцево Парк	109
7	5	Кленовые Аллеи	99
8	8	Москвичка	98
9	9	Первый Московский	84
10	11	Переделкино Ближнее	73

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл.3: Топ-10 ЖК по числу сделок в октябре на первичном рынке Московской области.

Ранг по числу сделок в октябре 2019	Ранг по числу сделок в сентябре 2019	Жилой комплекс	Число сделок в октябре 2019, ед.
1	2	Пригород Лесное	311
2	10	Южная Битца	272
3	1	Новое Медведково	269
4	4	Бригантина (Долгопрудный)	260
5	8	Инновация	252
6	16	Государев дом	228
7	9	Новое Пушкино	219
8	5	Люберцы 2018-2020	204
9	3	Столичный	204
10	32	Ярославский	194

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Табл. 4: Топ-10 застройщиков по выручке в октябре на первичном рынке Московского региона.

Ранг по числу сделок в октябре 2019	Ранг по числу сделок в сентябре 2019	Застройщик	Оценка выручки в октябре 2019, млрд руб.
1	1	ПИК	20,71
2	2	Ingrad	6,96
3	17	Гранель	5,50
4	27	Самолет Девелопмент	5,20
5	3	MR Group	3,95
6	19	ФСК Лидер	3,79
7	6	Донстрой	3,05
8	9	А101 Девелопмент	3,01
9	4	Эталон-Инвест	2,56
10	5	Capital Group	2,38

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Москве (все ЖК) и Московской области области (140 ЖК, на которые приходится более 90% спроса); только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 5 жилых помещений внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (с учетом индивидуальных особенностей помещения, но, как правило, без учета скидок); группировка проектов выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; используется брендовое название с учетом слияний и поглощений).