Парадокс рынка вторичного жилья ЦАО: за 5 лет и экспозиция, и покупательская активность выросли, предложение – в 2 раза, спрос на «однушки» и «двушки» – на 27%, на многокомнатные лоты – на 15%

Твои Сотки

Недвижимость в Московской области

?
?
Начать поиск
11 Октября 2018

Специалисты Аналитического центра и Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали объем предложения на рынке вторичного жилья ЦАО в целом и с точки зрения разделения по комнатности в частности, и выяснили, что наибольшую долю экспозиции здесь занимают сейчас 3-комнатные лоты – 32%, а наименьшую – 1-комнатные объекты, 8%. При этом за последние 5 лет число вторичных квартир, выставленных на продажу в ЦАО, выросло в два раза – с 2 533 до 5 096, лидеры по объему предложения – районы Пресненский (960 объектов) и Хамовники (869 объектов). Столь существенное увеличение экспозиции аналитики компании объясняют значительными объемами строительства в ЦАО, в результате чего с «первички» на «вторичку» постоянно поступают новые лоты. Кроме того, специалисты отмечают особенность жилищного фонда ЦАО – большинство объектов (60% малокомнатных и такой же объем многокомнатных лотов) здесь представлено в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, в то время как в общем объеме предложения на «вторичке» столицы доминирует доля жилья в панельных строениях. При анализе изменения покупательской активности в сегменте вторичной недвижимости ЦАО за 5 лет аналитики компании подсчитали, что спрос на «однушки» и «двушки» вырос на 27%, а на многокомнатные лоты (3, 4 и более комнат) – на 15%. К этому привело снижение ипотечных ставок, появление в экспозиции новых качественных лотов с «первички» и относительная стабилизация рынка жилья после начала кризиса в 2014 году. При этом покупательская потребность в многокомнатных объектах значительно ниже, чем приток таких лотов в экспозицию: как следствие – общий объем предложения на «вторичке» ЦАО увеличивается даже при растущем спросе. Средний размер скидок на «однушки» и «двушки» в ЦАО сейчас варьирует от 3% до 4%, на многокомнатные объекты – от 8% до 10%. Преимущественная доля спроса на 1- и 2-комнатные вторичные квартиры в границах одного района зафиксирована в Таганском (59%), на многокомнатные – в Хамовниках (72%). Аналитики компании также отмечают сокращение оттока спроса из ЦАО в граничащие с ним районы других округов. Так, если в марте нынешнего года число покупателей, интересовавшихся недвижимостью в центре, но отдавших в итоге предпочтение соседним локациям, выросло на 10% в сравнении с мартом 2017-го, то к сентябрю тенденция оттока ослабла – по отношению к прошлогодним показателям он составил уже 7%. Снижение темпов миграции в соседние районы объясняется главным образом расширением покупательских возможностей за счет уменьшения за полгода ипотечных ставок.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в данный момент на вторичном рынке жилья Центрального административного округа экспонируется 5 096 квартир. Для сравнения, в аналогичный период 2013 года объем предложения здесь был в два раза меньше – 2 533 лота. Максимальную долю экспозиции на «вторичке» в ЦАО сейчас занимают, как и 5 лет назад, 3-комнатные квартиры – 32%, а минимальную – 1-комнатные объекты, 8%.

Распределение объема предложения по комнатности на вторичном рынке жилья в ЦАО

Комнатность

Сентябрь 2013 г.

Сентябрь 2018 г.

 

Количество лотов, шт.

Доля в общей экспозиции, %

Количество лотов, шт.

Доля в общей экспозиции, %

1-ком.

312

12%

406

8%

2-ком.

615

25%

1185

23%

3-ком.

861

34%

1601

32%

4-ком.

435

17%

1073

21%

5+-ком.

310

12%

831

16%

 Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

Заметное увеличение экспозиции вторичного жилья в ЦАО за 5-летний срок аналитики компании объясняют главным образом значительными объемами строительства в округе за отчетный период, в результате чего с «первички» на «вторичку» постоянно переходят новые объекты разной комнатности. Лидерами по числу выставленных на продажу лотов на вторичном рынке жилья ЦАО сейчас являются районы Пресненский и Хамовники: 960 и 869 квартир соответственно.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость выяснили, что наибольшая доля экспонируемого в ЦАО вторичного жилья (60% «однушек» и «двушек» и аналогичный объем многокомнатных объектов) расположена в кирпичных и монолитно-кирпичных зданиях, тогда как в целом по столице доминирует «панель». Об этой особенности жилищного фонда ЦАО рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «На “вторичке” ЦАО превалируют квартиры, представленные к продаже в кирпичных и монолитно-кирпичных домах, – из-за постоянного притока в этот сегмент лотов с первичного рынка. В ЦАО практически нет многоэтажных новостроек (как на окраине столицы): чаще всего новое жилье появляется здесь, когда возводятся компактные ЖК – кирпичные и монолитно-кирпичные дома высотой в несколько этажей, или реконструируются особняки, построенные из кирпича. Объекты в таких строениях пользуются на “вторичке” ЦАО повышенным спросом, и риэлторы, зная об этом, в объявлениях о продаже особо акцентируют внимание на материале дома».

На вторичном рынке недвижимости ЦАО наравне с экспозицией значительно выросла и покупательская активность. Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, за последние 5 лет спрос на «однушки» и «двушки» здесь увеличился на 27%, а на многокомнатные квартиры – на 15%. Основные факторы роста спроса – существенное снижение за это время ставок по ипотечным займам, пополнение экспозиции новыми лотами с «первички», а также относительная стабилизация рынка недвижимости после очередного витка кризиса в 2014 году. Спрос на «однушки» и «двушки» увеличился заметнее, так как объем предложения таких квартир в ЦАО гораздо меньше, чем многокомнатных объектов, поэтому первые довольно быстро уходят из экспозиции (при условии, что выставляются на продажу по незавышенной стоимости). В случае же с многокомнатными квартирами, наоборот, наблюдается их накопление – поступление в экспозицию на «вторичке» ЦАО новых многокомнатных лотов опережает потребность покупателей в таком жилье. И это является основной причиной того, почему предложение на вторичном рынке недвижимости ЦАО увеличивается даже при растущем спросе. Средний размер скидки на вторичные «однушки» и «двушки» в ЦАО сейчас варьирует от 3 до 4%, на многокомнатные – от 8 до 10%.

Аналитики компании отмечают, что на «вторичке» ЦАО максимальный спрос на 3-, 4- и более комнатные квартиры зафиксирован в Хамовниках (72% от общего объема спроса в данной локации), этот же район занимает в границах округа второе место по количеству выставленных на реализацию многокомнатных квартир. На втором и третьем местах по востребованности многокомнатных лотов – районы Арбат (70%) и Тверской (69%). В случае с 1- и 2-комнатными объектами наибольшее их число экспонируется в районах Пресненский (306 лотов), Хамовники (238 лотов) и Замоскворечье (201 лот). А самая высокая доля спроса на них наблюдается в более бюджетных локациях ЦАО – районах Таганский (59% от общего объема спроса в отдельной локации), Мещанский (47%) и Красносельский (47%). Именно там максимально активны потребители, стремящиеся приобрести вторичную недвижимость в центре, но располагающие ограниченным бюджетом для этого.

Вместе с тем полгода назад аналитики компании зафиксировали отток спроса с вторичного рынка жилья ЦАО в соседние с этим округом районы, особенно в те из них, где на «первичку» выходило большое количество новых качественных лотов. Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «По нашим подсчетам, в нынешнем марте число покупателей, которые интересовались вторичным жильем в ЦАО, но выбрали в итоге квартиру в соседней локации, увеличилось по отношению к марту 2017-го на 10%. Однако по итогам сентября отток замедлился – в сравнении с прошлогодними значениями коррекция составила уже 7%. Дешевеющая ипотека как драйвер спроса благотворно повлияла и на покупательскую активность в престижном ЦАО: потребители, которые всегда мечтали жить в центре, но не могли позволить себе приобрести здесь даже самое скромное жилье, в итоге смогли выйти на сделку».

DOMEX - Недвижимость
Просмотров: 85
 ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 4,7 млн руб! 12 мин пешком от станции "Бульвар Рокоссовского".Школа и 3 детски...  ЖК «Дубровка» - 5 мин. от МКАД Просторные квартиры бизнес-класса от 130 м2. От 14,9 млн.руб. 3-я комната в подарок. 300м ...  ЖК "Октябрьское поле" Старт продаж новой очереди! Успей купить квартиру в Москве по цене от 5 млн руб.!  МФК "Флотилия". Выдаем ключи! Апартаменты бизнес-класса с панорамным остеклением. 52га парка за окном! 10 мин. до м.Речн...  Коттеджный поселок Dacha 9-18! Цены снижены! Участки под ИЖС от 750 000 руб.! Газ, вода, электричество. Новорижское шоссе...  ЖК Облака - Старт продаж! Комфортный комплекс, ЖД станции в 200м, развитая инфраструктура. Квартиры с качественной о...