Рынок новостроек: потенциальный спрос не формируется, девелоперы уходят, через год сегменту грозит новый кризис – прогноз аналитиков

Твои Сотки

Недвижимость в Московской области

?
?
Начать поиск
20 Сентября 2018
Специалисты Аналитического центра и Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость провели исследование предложения и спроса на первичном рынке жилья старой Москвы. В частности, они выявили профицит экспонируемых объектов в районах Хорошево-Мневники и Южное Бутово, дефицит – в Басманном, Даниловском и Ломоносовском. Потенциально перспективными для жилищного строительства эксперты компании называют престижные локации со старым жилфондом, где будет осуществлена программа реновации. В целом реализованный спрос за год вырос на 25%, при этом потенциальный снизился на 20%. Аналитики компании утверждают, что основные причины этих разнонаправленных тенденций одинаковы – изменения правил жилищного строительства, волатильность валют и ожидаемое повышение ипотечных ставок. Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов прогнозирует в краткосрочной перспективе ослабление активности покупателей и уход с рынка части застройщиков, что в совокупности может привести к новому кризису – во второй половине 2019 года. Эксперт также отмечает зарождение предпосылок к монополизации рынка первичного жилья и возникновению дефицита – в проекции 5 лет, когда будут реализованы все объекты в домах, возведенных по старым нормативам. Неизбежным следствием этих явлений станет рост цен не менее чем на 15-20%.

Предложение и спрос в старой Москве
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на первичном рынке столицы экспонируется 43 824 квартиры, в числе которых 49% занимают лоты комфорт-класса, 37% – объекты категории «бизнес», на квартиры класса «стандарт» приходится 10% предложения, на элитные – 4%. В структуре реализации соотношение объектов по категориям выглядит следующим образом: 55% – «комфорт», 28% – «бизнес», 11% – «стандарт», 6% – «элит».

Традиционно в экспозиции превалируют 1- и 2-комнатные квартиры – у них 32% и 33% соответственно, далее следуют «трешки» с 23%, менее всего на столичном рынке первичного жилья представлены 4+-комнатные лоты – их 12%. Картина востребованности похожа: по 29% у «однушек» и «двушек», 28% занимают 3-комнатные объекты, 14% – 4+-комнатные.

Малоэтажная застройка не распространена в старых границах столицы, но все же присутствует – 1%, квартиры в таких домах пользуются спросом у 5% покупателей. Жилые здания средней этажности (от 4 до 8 этажей) занимают 11% в общем составе предложения и 17% в структуре совокупного спроса. Доля многоэтажек (от 9 до 24 этажей) более значительна – их 27% в экспозиции и 28% в количестве сделок. Первое место по численности – 61% в предложении и 50% в реализации – занимают высотные жилые здания (от 25 до 75 этажей).

Лидером по объему первичного предложения в старой Москве является район Хорошево-Мневники – у него 11% в общем составе. Существенный пул лотов в новостройках представлен в Южном Бутово – 7%. В сумме дают почти четверть (24%) от общего объема экспозиции следующие районы: Тверской, Хамовники, Пресненский, Лефортово, Марьина Роща, Кунцево, Свиблово, Митино – каждый из них занимает долю в 3%.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «В целом сегодня на рынке московских новостроек почти нет переизбытка, исключениями являются лишь районы Хорошево-Мневники и Южное Бутово – в этих локациях зафиксирован профицит представленных к реализации квартир. И, несмотря на то, что номинально объем предложения в столице существенно превышает уровень спроса, на продажу выставляется примерно столько лотов, сколько требуется для обеспечения покупателей широким ассортиментом».

Сейчас недостаток выбора наблюдается в районах Басманный, Даниловский, Ломоносовский – их удельный вес в структуре спроса на первичном рынке столичного жилья существенно превышает аналогичный показатель в составе предложения.

«В старых границах Москвы потенциально перспективными для жилищного строительства можно назвать престижные локации со старым жилфондом – программа реновации даст возможность возведения новых домов», – уточняет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Покупательский бум подходит к концу
По свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, на фоне текущего роста числа ДДУ в Москве – на 42,5% за год (август к августу, по данным Росреестра) – заинтересованность покупателей (т. е. потенциальный спрос) снижается. В среднем число обращений и звонков возможных покупателей за год уменьшилось на 20%.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, представляет свою точку зрения: «Основными мотивирующими факторами роста числа сделок на “первичке” являются изменения правил жилищного строительства, волатильность валют и ожидаемое повышение ипотечных ставок. Но именно эти же обстоятельства препятствуют накоплению потенциального, в том числе отложенного, спроса, и в будущем с большой долей вероятности можно говорить об ослаблении активности покупателей. Кроме того, нововведения в 214-ФЗ усложнят работу застройщиков, и часть из них будет вынуждена уйти с рынка. Снижение покупательской заинтересованности и пертурбации среди девелоперов в совокупности способны создать предпосылки к возникновению новых кризисных явлений – примерно через год, т. е. во второй половине 2019-го.

Отмечу, многолетние аналитические исследования рынка недвижимости фиксируют традиционный бурный рост количества сделок в преддверии каждого серьезного спада. Так, по данным Росреестра, с января по август число заключенных ДДУ в Москве выросло на 45,5% по сравнению с данными за аналогичный период 2017 года.

В настоящее время, в связи с поправками в 214-ФЗ и переходом на проектное финансирование строительства, есть риски постепенной монополизации первичного рынка и возникновения дефицита (примерно через 5 лет, когда будут реализованы квартиры в домах, возведенных по старым нормативам). Неизбежным следствием этих явлений станет рост цен не менее чем на 15-20%».
DOMEX - Недвижимость
Просмотров: 148
 Квартиры в ЖК Династия 300м до м.Полежаевская. Изящная архитектура, потолки до 4м, собственный двор-парк. От 8 мл...  ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон"! Квартиры с отделкой от 6,8 млн.руб. Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на лес. Сд...  Выгодное ипотечное страхование. Гибкая программа комплексного ипотечного страхования. Выгодные тарифы. Реальная экономия!  МФК "Флотилия". Выдаем ключи! Апартаменты бизнес-класса с панорамным остеклением. 52га парка за окном! 10 мин. до м.Речн...  ЖК "На Стрелковой", г. Мытищи Трешка по цене двушки в готовом доме! Паркинг! Кладовые! Комплексное развитие территории!  Коттеджный поселок Dacha 9-18! Участок с домом от 3,3 млн.руб.! Коммуникации, газ. 20 минут и Вы на даче! Новорижское шос...